Единственное жилье при банкротстве физического лица: могут ли забрать, как защитить, что к нему относится

Банкротство — крайняя мера при решении вопроса с долгами. Рассказываем, могут ли отнять квартиру должника и как ее можно сохранить

fizkes/shutterstock

При банкротстве особо остро стоит вопрос — отберут квартиру или нет. Процедура предусматривает списание долгов заемщика, если у него нет больше возможности платить по ним. При этом требования кредиторов должны удовлетворяться. Это значит, что за долги банкрот будет рассчитываться собственным имуществом.

Сохраняется или нет единственное жилье при банкротстве физического лица — вопрос неоднозначный. Совместно с юристами разбираемся, в каких случаях могут забрать даже единственное жилье должника и как можно его сохранить при банкротстве.

Эксперты в этой статье

• Сергей Пожарицкий, руководитель практики банкротства, партнер юридической компании LDD
• Анна Маджар, руководитель практики банкротства адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Стоит отметить, что изъятие квартиры — это крайний случай развития событий при банкротстве, но на практике нередкий. После возбуждения дела о банкротстве есть три варианта: реструктуризация долгов гражданина, реализация имущества гражданина, мировое соглашение. Реструктуризация направлена на восстановление платежеспособности, если такой возможности нет, то имущество должника включается в конкурсную массу и будет реализовано на торгах.

Что можно потерять при банкротстве

Банкротство — единственный законный способ освобождения от долгов, а самый верный способ сохранить имущество должника — избежать банкротства. Все недвижимое имущество должника включается в конкурсную массу и подлежит реализации с торгов.

Законом оговорено, что в случае банкротства можно потерять денежные средства и активы должника, мебель и бытовую технику дороже 10 тыс. руб.

, предметы роскоши, дорогостоящую одежду, автомобиль, недвижимое имущество и права требования на него (договор долевого участия), землю, гараж, дачу и т. д.

При этом в случае банкротства не могут изъять личные вещи, игрушки, детскую одежду, предметы быта, инструменты для заработка и другое подобное имущество.

Можно ли сохранить единственное жилье

Исключением из имущества, внесенного в конкурсную массу, является единственное жилье (ст. 446 ГПК РФ). Этот имущественный иммунитет неоднократно подтверждался Конституционным судом России.

Единственным жильем признается дом, квартира или помещение, где зарегистрирован и живет должник с семьей, если в собственности нет других объектов жилой недвижимости.

При наличии двух или несколько жилых объектов в собственности должника суд учитывает интересы должника и членов его семьи при определении имущества для реализации.

В собственности должника после банкротства должна остаться недвижимость, пригодная для круглогодичного проживания, площади которой должно хватать на каждого члена семьи.

Сергей Пожарицкий, руководитель практики банкротства, партнер юридической компании LDD:

— Если же банкротство неизбежно и у должника есть имущество, то все это имущество будет реализовано финансовым управляющим с торгов, а деньги выплачены кредиторам. Исключение — единственное жилье.

Также на усмотрение суда можно исключить из конкурсной массы автомобиль, если доказать, что этот автомобиль является единственным источником дохода должника или должник является инвалидом и этот автомобиль — единственный способ его передвижения.

То же самое касается и земельного участка для осуществления фермерской деятельности, если у должника единственный источник дохода — фермерская деятельность.

При каких условиях можно потерять все имущество

Однако единственное жилье, приобретенное с помощью ипотеки, которая не погашена на момент процедуры банкротства, включается в конкурсную массу и подлежит реализации независимо от того, кто там проживает. При этом в случае реализации квартиры остальным членам его семьи будут выплачены денежные средства за их доли в квартире.

Также, по мнению Конституционного суда России (Постановление от 14.05.2012 № 11-П), установленный законодателем запрет обращения взыскания на единственное пригодное для проживания гражданина помещение должен иметь свои пределы.

«А именно: в случае, когда соответствующий объект недвижимости по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для обеспечения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище, возможно обращение взыскания на такое жилище.

Это необходимо для соблюдения баланса интересов взыскателя и гражданина-должника», — поясняет Пожарицкий.

Анна Маджар, руководитель практики банкротства адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:

— Ситуации, при которых у должника может быть изъято единственное жилье, встречаются в настоящее время довольно часто. Это возможно в случае, если суд установит в действиях должника признаки недобросовестного поведения и злоупотребления правом.

В частности, это могут быть попытки уклониться от исполнения обязательств по оплате долга, создание видимости наличия обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на единственное жилье, и действия по сокрытию имущества от обращения на него взыскания.

При рассмотрении дела негативными факторами для суда будут являться факты, свидетельствующие, что должник искусственно придает квартире статус единственного жилья: например, никогда не проживал ранее в квартире, а регистрируется в ней уже в рамках процедуры банкротства; либо добровольно отказывается от права пользования жилым помещением, а впоследствии пытается доказать, что она является его единственным жильем. Также однозначно суд не оставит должнику единственную квартиру, но приобретенную за счет денежных средств, полученных преступным путем, что установлено соответствующим приговором суда.

Еще один существенный момент, который будет учитывать суд при определении возможности оставить единственную квартиру должнику, это то, насколько непосредственные характеристики квартиры, такие как ее площадь, стоимость, месторасположение, размер коммунальных платежей и т. д.

, соответствуют уровню нормального существования гражданина.

Все чаще в судебной практике стали встречаться случаи, когда кредиторы взамен единственной большой дорогостоящей квартиры принимают решение о приобретении для должника квартиры, соответствующей минимально допустимым нормам в соответствующем регионе, а дорогую продают в рамках дела о банкротстве.

Как банкроту сохранить квартиру

1. Должник до процедуры банкротства может продать квартиру знакомому лицу.

   «Однако важно понимать, что в данном случае все равно сохраняется риск признания такой сделки недействительной: например, если суд установит, что должник проживает в проданной квартире, сделка совершена между близкими родственниками, нерыночная цена реализации и т. д.», — поясняет Маджар.

2. В рамках процедуры банкротства остается возможность договориться с кредиторами о реструктуризации долга на более щадящих условиях.

   В случае подтверждения реальной возможности выплаты долга по согласованному графику суд, по словам Маджар, с большей долей вероятности согласится утвердить такую процедуру.

3. В случае если квартира также будет являться единственным жильем для супруги и детей должника, в том числе с выделенными им в собственность долями, вероятность ее изъятия также существенно снижается, приводит пример юрист.

Банкротство во время пандемии

Во время пандемии коронавирусной инфекции правительство ввело мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников. Однако это постановление не распространяется на физических лиц.

Как узнать о банкротстве

Узнать о том, что гражданин находится в процедуре банкротства, можно с помощью специального сервиса, разработанного ФНС России.

Полезные статьи про банкротство:

Единственное жилье при банкротстве физлица: заберут ли квартиру?

Банкротство часто является единственным способом решения финансовых проблем. Постоянно растущее финансовое бремя на позволяет закрыть долги иным способом. Но, прежде чем начинать процедуру, стоит проанализировать ее минусы. Главный вопрос, которым должен задаться потенциальный банкрот — может ли банк забрать единственное жилье?

Ответ на данный вопрос зависит от нескольких факторов. В некоторых случаях забрать жилье при банкротстве возможно. В других это исключено. Учитываются обстоятельства, при которых объект приобретался, действия должника перед началом банкротства, его финансовое и семейное положение.

Что происходит с имуществом должника при банкротстве

При рассмотрении дела о банкротстве суд произведет учет всей собственности должника. В перечень (который именуется конкурсной массой) будет включено следующее имущество:

• недвижимость;
• движимое имущество, включая транспортные средства;
• наличные денежные средства;
• денежные средства, находящиеся на счетах и депозитах;
• ценные бумаги;
• доли в обществах;
• иные имущественные права.

Все, что представляет какую-либо ценность, может быть зачислено в перечень. Это не значит, что абсолютно все объекты и права будут реализованы на торгах. Суд будет оценивать их, учитывать потребности членов семьи, самого должника. В итоге что-то может быть исключено из конкурсной массы.

Имущество реализуется в том случае, если к должнику невозможно применить процедуру реструктуризации.

Впоследствии, реализуется не вся собственность, а та, денег с продажи которой достаточно для погашения обязательств перед кредиторами.

Могут ли забрать единственное жилье за долги по кредиту станет понятно заблаговременно. Суд или вовсе не включит его в конкурсную массу, или попытается погасить долги за счет другого имущества.

Банкрот – не значит бездомный

Действующее законодательство, в частности Гражданский кодекс и ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” защищает права должников. Забрать единственное жилье у гражданина нельзя. Если быть точнее — забрать единственное жилье за долги можно, но лишь в определенных ситуациях.

Чаще всего, единственное жилье остается за собственником. Оно может быть продано лишь в том случае, если приобретено по договору ипотечного кредита. Также реализация объекта допустима, если он относится к роскоши. Но взамен квартиры или дома, покрывающих потребности должника и членов его семьи с излишком, приобретается иной объект.

Единственное жилье: признаки и виды

Чтобы точно определить, могут ли за долги забрать единственное жилье, нужно понимать, какие объекты относятся к данной категории. К признакам таких помещений относят:

• принадлежность должнику на праве собственности;
• пригодность к проживанию;
• формальная принадлежность к жилым помещениям.

К жилью нельзя относить дачи, гаражи, складские помещения и т.д. Это могут быть только квартиры, дома, комнаты и части таких жилищ.

Если должник владеет сразу несколькими объектами, суду придется решать, какой именно оставить за ним после реализации имущества. Закон не устанавливает четких критериев, суд рассматривает каждый случай индивидуально. Как правило, выбирается наиболее подходящее по рекомендуемой площади и состоянию жилье.

Прежде чем дать ответ на вопрос “могут ли у должника забрать единственное жилье?”, необходимо уточнить параметры этого объекта. Обычная квартира стандартных размеров продаваться с торгов не будет. А вот объект, площадь которого намного превышает нормы, вполне может быть реализована при соблюдении процедуры и обеспечении гражданину приобретения иного жилья взамен.

Правила в отношении ипотечных квартир

Квартиры или дома, купленные по ипотечному кредиту, имеют некоторые особенности:

• находятся в залоге у кредитора;
• выступают в качестве обеспечительной меры.

Поэтому отрицательный ответ на вопрос “могут ли за долги забрать единственное жилье” имеет исключение, если жилье приобреталось в ипотеку. Запрет на продажу такого объекта привел бы нарушению прав залогодержателя. На практике это привело бы к тому, что банки не выдавали бы кредиты лицам, у которых нет жилых помещений в собственности.

Но при реализации ипотечной квартиры следует учитывать, что средства, вырученные от ее продажи, пойдут на погашения долга перед залогодержателем. Если имеются иные кредиторы, они получат деньги лишь в случае, когда они остаются после удовлетворения требований первого.

Совместное имущество супругов при банкротстве

Первое, что делает суд при инициации процедуры банкротства — описывает имущество должника, формируя конкурсную массу. Здесь нужно учитывать тот факт, что некоторые объекты, формальным собственником которых является супруг, будут принадлежать мужу и жене поровну (или в иных пропорциях, указанных в брачном договоре).

Также нужно уточнить, может ли банк забрать единственное жилье, принадлежащее мужу и жене одновременно, но записанное на одного из них. Да, такое право у него есть, если квартира является ипотечной. Но в таком случае обязательно учитываются права второго супруга, который также является собственником. Он вправе требовать взыскания компенсации после продажи.

Есть несколько оснований, которые позволяют исключить из конкурсной массы совместно нажитое имущество:

• Получено безвозмездно. Например, по договору дарения или по наследству.
• Указано в брачном договоре в качестве личного имущества.
• Приобретено за счет личных средств. Например, за счет продажи объекта, полученного в дар.

Банк не сможет претендовать на реализацию такого имущества, даже если оно не является единственным.

Будет ли продано единственное жилье при банкротстве?

Могут ли отобрать единственное жилье за долги — вопрос очевидный. За исключением редких случаев, прямо предусмотренных действующим законодательством, продать такой объект не получится. Он останется в собственности должника. Даже если у него нет иной собственности, за счет которой возможно исполнение обязательств перед кредиторами.

Забрать единственное жилье за долги и, впоследствии, реализовать его с торгов могут только если оно куплено в ипотеку.

В 2021-2022 годах начала появляться судебная практика, согласно которой продавалась единственная жилая недвижимости, при условии, что ее площадь явно превышает потребности семьи должника.

При этом ему приобретался иной объект, соответствующий действующим нормативом. Точку в спорах на тему “могут ли банки забрать единственное жилье” поставил Конституционный суд в постановлении №11-П.

Можно ли самому продать недвижимость, чтобы она не ушла с молотка?

Первое, что сделает суд в самом начале процедуры банкротства — составит перечень имущества. На все объекты будет наложено обременение, а именно — запрет регистрационных действий. Соответственно, собственник не сможет продать дом или квартиру с целью сокрытия имущества.

Некоторые переоформляются жилье еще до начала процедуры банкротства. Особенность процедуры в том, что судом будут пересмотрены сделки за последние три года. Если будут обнаружены признаки их фиктивности или притворства, они могут быть пересмотрены.

Суд обратит внимание на следующие факторы:

• Как давно был заключен договор. Чем ближе к моменту подачи заявления о банкротстве, тем больше подозрений он вызовет.
• На основании какого договора была передана недвижимость. Дарение вызовет больше подозрений.
• Какова стоимость жилья. Заниженная цена также будет основанием для перепроверки договора.
• Кому был передан объект. Заключение договора с близкими родственниками заставит суд перепроверить обстоятельства.

Факт продажи жилья в последние три года еще не значит, что сделка будет признана притворной или фиктивной. Суд проверит все обстоятельства, прав всех сторон — продавца, покупателя и кредитора.

Как банкроту сохранить квартиру?

Есть несколько способов сохранить жилую недвижимости:

• Договориться с кредиторами. Например, предложить реструктуризацию. В ряде случаев это позволяет закрыть долг, не прибегая к процедуре банкротства.
• Продать жилье заранее. Не стоит массово использовать данный метод — он слишком рискованный. Сделка может быть отменена, а продавец — привлечен к ответственности за сокрытие имущества.
• Заключить брачный договор. О нем необходимо предупреждать всех кредиторов. Рекомендуется оформлять его заранее, в противном случае он также может быть признан фиктивной сделкой.
• Зарегистрировать на территории жилья детей и супруга. Если есть возможность выделить им свои доли в собственность — шансы на сохранение объекта возрастают.

Могут ли приставы забрать единственное жилье? Да, на основании действующего законодательства они вправе это сделать. Как и суд при рассмотрении дела о банкротстве. Но указанные способы увеличат шансы на сохранение объекта в собственности.

Потенциальные банкроты часто интересуются,может ли банк отобрать единственное жилье? Самостоятельно — нет, но в рамках судебной процедуры он вправе это сделать, но лишь при определенных обстоятельствах.

Наиболее распространенный случай — продажа ипотечной квартиры. Также есть шанс на продажу жилья, намного превышающего нормы в перерасчете на каждого проживающего.

В остальных случаях единственной недвижимости ничего не угрожает.

Если у вас возникли вопросы уйдет ли единственное жилье при банкротстве получить юридическую помощь можно на нашем сайте.

Даже если нет ипотеки

Екатерина Мирошкина

экономист

Профиль автора

В 2021 году Конституционный суд совершил революцию в теме изъятия единственного жилья у должников. Теперь его все-таки можно забрать за долги, даже если это единственная квартира без ипотеки.

Пока это не изменения в законе, но суды уже начнут их использовать. Это значит, что за долги по расписке или перед банком можно остаться без единственного жилья. Это не значит, что жилье совсем заберут, а должник останется на улице, — но жилищные условия могут заметно ухудшиться. Исполнительский иммунитет, который еще месяц назад защищал дома и даже офисы, может больше не сработать.

Вот что сказал об этом Конституционный суд и кто рискует переехать против своей воли.

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами Начать учиться

Банкротство — это процедура, которая позволяет списать долги. При условии, что управляющий нашел и изъял все имущество, которое подходит для взыскания. То есть что можно — забирают для расчета с кредиторами. А безнадежные долги списывают — с негативными последствиями для банкрота.

Если у вас или знакомых такая ситуация, теперь есть риски, что исполнительский иммунитет не спасет.

Все это указано в законе. Он действует и для банкротов — при долге по потребительскому кредиту или по расписке в размере 2 млн рублей можно жить в квартире за ту же сумму, но не отдавать ее.

Некоторые должники злоупотребляли такой защитой — иногда покупали на заемные деньги жилье, не возвращали долг и становились банкротами.

Даже если все понимали, что разумно было бы переехать в квартиру поменьше или в менее престижном районе, а разницу в стоимости отдать кредитору, исполнительский иммунитет позволял не делать этого.

Должник оставался при жилье, кредитор — без денег, а суды и приставы разводили руками: такой закон. Если жилье единственное, то будь оно сколько угодно большим и роскошным, изымать нельзя.

В законе не изменилось ничего. Законопроект, который широко обсуждался в 2017 году, так и остался в подвешенном состоянии — поговорили и отложили. Поправок по поводу замены роскошного единственного жилья на скромное в гражданском процессуальном кодексе все еще нет, а иммунитет формально работает.

Правами толковать закон в России наделен Конституционный суд. Он может находить нормы, которые нарушают чьи-то права или не соответствуют другим законам. И на основании этого дает разъяснения — дело пересмотрите, закон измените.

Законодатели могут довольно быстро отреагировать и уточнить нормы, а могут годами игнорировать эти указания. Так и случилось с изъятием единственного жилья — этот вопрос КС разбирал еще 2012 году.

И тогда же указал, что исполнительский иммунитет — это правильно. Но владеть домом площадью 320 квадратных метров и не отдавать долг в размере 3 млн рублей — не совсем честно.

Так что нужно защитить не только должников и их семьи, но и кредиторов, а статью 446 ГПК РФ — уточнить из-за имеющихся дефектов.

Вот только ничего с тех пор в законе не изменилось. Но тот же Конституционный суд рассмотрел очередное дело. Мужчина в 1999 году одолжил женщине 772 тысячи рублей, а должница годами не отдавала деньги.

Зато купила квартиру площадью 110 квадратных метров — причем уже после того, как было возбуждено исполнительное производство. С 1999 года долг ее вырос до 4,5 млн рублей, а должница стала банкротом.

Кредитор дошел до Конституционного суда. Потому что это как вообще — мне должны 4,5 млн рублей, при таком долге покупается квартира, но раз она единственная — я не могу получить свои деньги.

Почему бы должнице не сменить жилье на менее роскошное, а мне отдать разницу в счет долга. Если она сама не хочет — пусть ее обяжет суд. Но суды во всех инстанциях мужчине отказали — исполнительский иммунитет, извините.

Стоимость жилья не имеет значения: единственное — значит, защищено от взыскания.

У Конституционного суда, видимо, на этот раз терпение лопнуло. Он напомнил и про свои разъяснения 2012 года, когда постановил изменить закон для баланса интересов должников и кредиторов.

Но почти за 9 лет — заметили главные судьи страны — работы не продвинулись.

Это прямо так и назвали — «недопустимым законодательным бездействием», которое стало поводом для новой проверки конституционности статьи 446 ГПК.

Раз закон вы менять не хотите, будем уточнять нормы своими методами — говорят судьи в новом постановлении. И установили критерии, когда исполнительский иммунитет можно снять даже без изменений в ГПК РФ.

Конкретных норм, как в законопроекте, до сих пор нет. То есть нельзя сказать, что вот эта квартира в два раза больше нормы — поэтому на нее можно наложить взыскание, а вот на эту — нельзя, потому что это двушка для семьи из двух человек.

Очевидно, что работать эти разъяснения теперь точно будут. Не для всех должников и не в каждом деле, но теперь суды уже не смогут отфутболить кредиторов со ссылкой на безусловный иммунитет. Придется разбираться в каждой истории с наличием жилья и долга.

В первую очередь переехать в менее комфортное и более дешевое жилье рискуют должники-банкроты при злоупотреблениях. Но поменять единственный дом площадью 300 квадратных метров на двухкомнатную квартиру могут и без банкротства и злоупотреблений. Тут все на усмотрение конкретного суда с учетом условий, описанных в постановлении КС.

Например, должник забыл погасить 500 тысяч рублей долга. Но уже после просрочки купил квартиру за 4 млн рублей. И теперь живет там вместе с женой и ребенком. Площадь единственного жилья — 90 квадратных метров.

Норма предоставления в регионе — 18 квадратных метров на человека, то есть семье хватит 54 квадратных метров. Даже если поменять их жилье на квартиру площадью 75 квадратных метров, разницы хватит на полное погашение долга.

Суд может отдать трешку в центре кредитору при условии, что тот предоставит должнику трешку в другом районе того же города.

Но если у такого же должника квартира площадью 60 квадратных метров, то хоть это и больше нормы, все равно забрать ее из-за долга будет проблематично — слишком маленькая разница между рыночной ценой и суммой задолженности.

Скорее всего, взыскание будут обращать все-таки не на квартиры, а на роскошную недвижимость — вроде загородных домов с участками или квартир в элитных комплексах, где налицо злоупотребление правами должника. Потому что Конституционный суд хоть и одобрил снятие иммунитета, но сделал акцент на разумности таких мер. Все-таки это должна быть не мера устрашения, а обоснованный способ погасить долг.

Защита единственного жилья от ареста и продажи: советы для должников

В этой статье рассмотрим, когда могут забрать единственное жилье за долги и какие методы защиты являются эффективными.

Практика «Игумнов Групп» богата на истории, когда под прицел кредиторов и судебных приставов-исполнителей попадало единственное жилье должника. Многие люди искренне верят, что эту жилую площадь никто трогать не будет. Тем более, если там прописаны несколько близких родственников.

К сожалению, реалии немного другие. События могут развиться по очень печальному сценарию. Что может случиться и как себя защитить от потери единственного жилья — читайте далее.

Какую стратегию поведения можно выбрать

Должник может выбрать всего два варианта развития событий. И каждый из них не кажется радужным.

Стратегия №1: довериться судьбе и ничего не делать

Предположим, что вас привлекли к субсидиарной ответственности или взыскали убытки. Рано или поздно по решению суда начнут работать судебные исполнители. Они обязательно найдут все имущество, зарегистрированное на должника. Единственное жилье они продать не смогут, но вот наложить законный арест — запросто.

Приставы внесут сведения об аресте в Росреестр, после чего станет невозможно проводить никакие регистрационные действия с жильем. Например, должник не сможет продать свою квартиру, подарить ее или передать в залог.

Попробовать оспорить такие действия в суде, конечно же, можно. Но практика показывает, что суды не видят ничего противозаконного в аресте единственного жилья. И они совершенно правы.

Ведь не факт, что в будущем должник не обживется еще парочкой квартир. Это может произойти как через 5, так и через 30 лет. Но самое главное, что в таком случае пристав не сможет закрыть исполнительное производство.

Оно будет «намертво» висеть над должником. Но это лишь верхушка айсберга.

Единственное жилье изымать и продавать никто не будет, это единственный плюс в истории. Но рано или поздно должник уйдет из жизни, а его долги по закону перейдут наследникам. И тут у них будет лишь два выбора: либо продать квартиру и погасить долг своего родственника, либо отдавать деньги с зарплаты и других доходов.

Такая же ситуация будет и в случае процедуры банкротства физлица. Долг по субсидиарке/убыткам никуда не спишется. А после завершения процедуры приставы будут иметь право заново открыть исполнительное производство.

Все сводится к тому, что жилье не заберут, пока оно одно и пока жив должник.

Это условие верно до тех пор, пока единственное жилье не относится к разряду «роскошного», но о таких ситуациях мы поговорим в отдельной статье.

Стратегия №2: срочное переоформление жилья

На первый взгляд это лучший из двух вариантов. Но он также небезопасный. До недавнего времени можно было легко подарить свое единственное жилье и не беспокоиться, что сделка будет оспорена.

Допустим, должник передал свою квартиру перед процедурой банкротства. Но вот по прошествии какого-то времени кредиторы выявляют эту сделку и оспаривают ее. Итог — недвижимость возвращается «герою» истории, жилье включают в конкурсную массу и пускают с молотка в счет погашения задолженности. Но все же, второй вариант может спасти ситуацию, если грамотно подойти к оформлению сделки.

За что могут забрать единственное жилье

Нами было проанализировано немало судебных решений по этой теме. Далее в статье мы выделяем главные причины, по которым единственный дом или квартира могут потерять иммунитет и уйти с молотка.

Халатность при отчуждении жилья

Правильный подход к переоформлению имущества — самое главное в этом деле. Во время процедуры банкротства физлица кредиторы имеют право оспаривать сделки даже 10-годичной давности.

Если неправильно оформить сделку и это вылезет в суде, человек запросто может потерять недвижимость. Суд считает, что раз должник так небрежно отдал свой единственный дом, значит он ему не особо и нужен.

Пример из практики: в 2018 человек подарил квартиру сестре. А в 2019 запустил процесс своего банкротства. Сделка была оспорена, квартира возвращена должнику и продана в счет погашения долга.

Причины просты: суд установил, что такое отчуждение было преднамеренным шагом перед банкротством; суд посчитал, что, если человек отдал свою квартиру, значит у него есть другое жилье; должник зарегистрировался в указанной квартире только через год после переоформления, уже в ходе банкротства.

Чтобы избежать таких последствий, рекомендуется обращаться к опытным специалистам, которые помогут правильно оформить сделку по передаче недвижимости.

Место регистрации

Если единственное жилье находится в Москве, а должник прописан дома у родителей в Екатеринбурге, это может стать основанием для лишения такого жилья иммунитета.

Все просто: регистрация подтверждает, что у человека есть альтернативное место жительства, значит арестованная квартира — не единственное место, где он может жить.

В таком случае придется доказывать, что должник не живет и не жил по месту регистрации.

Отсутствие расходов на содержание жилья

Все просто: если человек не платит за коммуналку или это делают за него другие люди, значит ему эта квартира не важна (или он там не проживает). Нежелание содержать жильё — весомый повод для снятия иммунитета.

Оставьте ниже свою электронную почту и мы вышлем вам судебные акты по делам, которые разобрали в этой статье:

Злоупотребление прописками

Пытаясь защитить жилье, должники нередко начинают прописывать у себя всех возможных родственников. Они считают, что суд не даст выселить такое количество людей. Но такая тактика опасна.

Если «переборщить», суд может посчитать такие действия злоупотреблением права.

Но такой фактор действует в связке с другими (например, когда есть два жилья и должник хочет оставить себе более дорогую недвижимость).

Жизнь в нежилом помещении

Некоторые ловкачи пытаются доказать, что их единственное жилье — это склад или магазин. А значит, их нельзя включать в список на продажу. Но так закон не работает. Если недвижимость считается нежилой по документам, она однозначно уйдет с молотка.

Как защитить единственное жилье от приставов

Единственный выход — правильный подход к работе с активами. Нужно забыть о сделках дарения квартиры. Лучше заплатить профессиональным юристам, которые имеют опыт защиты интересов должников.

Если финансы не позволяют, ознакомьтесь с материалами в блоге «Игумнов Групп» и выстраивайте правильный порядок действий. Важно помнить, что в таких делах нет второй попытки.

Каждый шаг должен быть точным и выверенным.

Простые советы:

• Зарегистрируйтесь в квартире и содержите ее. Это будет доказательством того, что жилье вам нужно и важно.
• Если жилье было отчуждено родственникам, выпишитесь из нее и не храните в ней вещи.
• Все изменения в планировке жилья оформляйте документально, особенно если речь идет о переводе нежилых помещений в жилые.
• Помощь супруга. Закон гласит, что совместно нажитое (и даже приобретенное раньше) имущество делится между супругами. Это может гарантировать сохранность половины жилья. Особо полезным будет брачный договор.

Если у вас есть вопросы по теме — юристы «Игумнов Групп» готовы поделиться советами. Мы также готовы защитить ваши интересы и помочь сохранить единственное жилье.

Информация в статье актуальна на дату публикации на нашем сайте igumnov.group.

• Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости.
• __
• Самарин Дмитрий
• юрист “Игумнов групп”, спец по банкротствам юридических и физических лиц, юрист-технолог
• Специализация: индивидуальное сопровождение процедур банкротства физических и юридических лиц; оспаривание сделок, организация торгов.

Банкротство граждан: когда отнимут единственное жилье — новости Право.ру

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов Банкроту оставили роскошную квартиру, потому что во второй не закончен ремонт — а значит, негде больше жить. В другом деле кредиторы продали дом должника и купили ему жилье «поскромней» на окраине города. Как быть с элитной недвижимостью? На этот вопрос до сих пор не ответил закон, а на практике суды занимают противоположные позиции. Когда банкрот может остаться без единственного жилья, а в каких случаях его ждет переезд? Об этом поговорили с экспертами.

Взыскание единственного жилья – один из самых острых вопросов, который стоит в делах о банкротстве физических лиц. Если еще 5-7 лет назад лишиться единственного жилья была практически невозможно, то сейчас должник рискует остаться без квартиры в случае злоупотребления правом, говорит руководитель группы по банкротству в Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании
, Александра Улезко. В практике много подобных примеров, эксперт приводит самые распространенные.

Исполнительский иммунитет можно преодолеть, если потенциальный банкрот отчуждает недвижимость, как это было по делу № А60-13377/2017. Житель Екатеринбурга оформил на сына дарственную, ему он передал свое единственное жилье, дом с участком в Екатеринбурге. Договор суд признал недействительным, а имущество включил в конкурсную массу.

Другой должник незадолго до начала процедуры банкротства подарил свой дом и участок в Магнитогорске, а после безвозмездно передал родственнице и единственное жилье, загородный дом в элитном поселке Подмосковья. Суд отменил сомнительные сделки, так как они наносят вред кредиторам.

А коттедж включил в конкурсную массу, посчитав что для безработного должника его содержание оказалось бы непосильной ношей (дело №А76-11986/2016). В расчет с кредиторами суд включил и единственное жилье по делу №А53-15496/2017. Свой дом площадью почти 360 кв. м и два участка житель Ростовской области решил подарить.

Сомнительную сделку отменил суд первой инстанции, а после позицию поддержал и ВС, указав, что собственник злоупотребил правом. 

Лишиться единственного жилья можно, если его используют не назначению, а для предпринимательской деятельности. Эту ситуацию иллюстрирует дело № А03-9949/2017. Признанный банкрот использовала частный дом как гостиницу, при этом должник не смогла доказать, что получаемый доход поступал в конкурсную массу.  

Партнёр Федеральный рейтинг.

группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании
Владимир Журавчак, говорит, что иммунитета на жилье банкрот лишается, если в нем не проживает. Например, суд включил имущество в конкурсную массу, так как должник постоянно проживал в Германии, а значит и его дом в Самарской области не имел статус «единственного» (дело № А55-3404/2017)

Очень многое зависит от судейского усмотрения, как суд трактует те или иные действия должника, усматривает ли злоупотребление с его стороны или членов его семьи. 

Владимир Журавчак, партнёр Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании

Стрижак приводит еще один пример: «Из судебной практики следует, что смена адреса места жительства после подачи ходатайства об исключении имущества из конкурсной массы суд расценивает как недобросовестное действие». Так в деле № А40-127370/2017, заявитель была зарегистрирована в московской квартире, а после решила прописаться в коттедже в Подмосковье. Жилой дом площадью почти 250 кв.

м она пыталась признать единственным жильем, но сделать это банкроту не удалось. Стрижак говорит, что в судебной практике все чаще встречаются дела, в которых суды указывают на то, что критерий единственности пригодного для проживания помещения не должен быть универсальным. Оценивать, насколько площадь необходима заявителю, приходится и в случае, если имущество является дорогостоящим.

Разные суды и разные подходы

Журавчак считает, что правое регулирование исключения из конкурсный массы «элитного» единственного жилья неоднозначно. С одной стороны Конституционный Суд в постановлении от 14.05.2012 № 11-П отметил, что имущественный иммунитет единственного жилья обоснован, так как нацелен на

ДОЛЖНИК:  Фрущак А.В. КРЕДИТОР: Кузнецов А.Л.

соблюдения права на жилище. В то же время КС указал, что этот вопрос нужно урегулировать законодательно. До настоящего времени пределы действия иммунитета так и не определены, правовые подходы вырабатываются на практике. Особенно на нее повлияло дело о банкротстве Анатолия Фрущака.

Стирижак говорит, что в ноябре 2018 года интерес всего юридического сообщества был прикован к его рассмотрению ВС. Кредиторская заложенность составляла чуть больше 13 млн руб, а стоимость единственного жилья, пятикомнатной квартиры оценивалась по разным данным от 40 млн до 65 млн руб. То есть реализовав ее, Фрущак мог погасить весь долг.

Нижестоящие инстанции единогласно постановили, что это невозможно и квартиру нужно оставить, а вот ВС разрешил включить «элитную» недвижимость в конкурсную массу. Это постановление коллегии ВС пошатнуло концепцию о том, что единственное, даже дорогостоящее, жилье должника нельзя реализовать, считает Стрижак.

Но при этом суды так и не смогли сформировать единого отношения к такому имуществу.  Иногда, говорит Журавчак, роскошная недвижимость остается у должника. Так, суд

В этом сюжете

исключил из конкурсной массы жилой дом площадью около 260 кв. м. При этом у должника в собственности была еще и квартира, но в ней не было ремонта, и суд посчитал ее непригодной для проживания (дело № А55-8076/2017). Елена Муратова, адвокат АБ Федеральный рейтинг.

группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Уголовное право 12место По выручке на юриста (более 30 юристов) 25место По количеству юристов 27место По выручке Профайл компании
привела в пример решение Арбитражного суда Московского округа по делу № А40-98815/17.  Суд оставил заявителю, который проживал с матерью, трехкомнатную квартиру, а не однокомнатную, которая так же была в собственности должника. Ее признали непригодной для жизни разнополых граждан, которые не являются супругами.  

На практике есть и другой подход. Арбитражный суд Поволжского округа в постановлении по делу № А65-23235/2015 указал, что наложение иммунитета на дом площадью почти 900 кв.

м нарушит права кредиторов, поскольку характеристики недвижимости не являются разумными для жизни. При этом нет единого понимания того, какое жилище можно признать «разумным».

Об этом указывают не только эксперты, но и суды, например АС Поволжского округа в постановлении по делу № А65-10674/2017.

Стрижак предлагает как критерии «роскошности» использовать чрезмерно большую, избыточную площадь и высокую стоимость (расположение в элитном жилом комплексе, наличие нетипичных для обычного жилья удобств, например, бассейна). А для определения жилья, достаточного для достойной жизни, учитывать установленные органами местного самоуправления нормы предоставления площади (статья 50 ЖК).

В ситуации, когда гражданин-банкрот обладает единственным роскошным жильем, на которое не может быть обращено взыскание, очевиден дисбаланс: права гражданина оказываются выше интересов кредиторов. 

Максим Стрижак, управляющий партнер Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (high market) Профайл компании

Если имущество не входит в конкурсную массу, то должник вправе добровольно продать свое единственное роскошное жилье и купить себе более скромное, а разницу направить на погашение долга.

Стрижак рекомендует кредиторам письменно уведомить должника о таком способе расчетов.

Если банкрот его проигнорирует, пытаться доказать злоупотребление правом и просить суд не освобождать его от списания долгов.

Скромная квартира взамен роскошной

Банкротным юридическим сообществом активно развивается идея возможности предоставить должнику более дешевое жилье взамен единственного дорогого, говорит  Журавчак. Об этой возможности не говорится в законе «О несостоятельности (банкротстве)», но механизм появился в ответ на злоупотребления должниками.

На практике суды разрешают предоставить должнику другое жилье, в том числе взамен «элитного». И в этом случае практика неоднозначна.

Например, по делу № А60-56649/2017 собранием кредиторов решено предоставить должнику в собственность жилое помещение, его недвижимость реализовать и компенсировать стоимость приобретенного. При этом новая квартира располагалось в другом районе данного населенного пункта.

По другому делу кредиторы предоставили должнику квартиру размером 31 кв. м взамен его почти в 150 кв. м (дело № А60-56649/2017), а житель Свердловской области получил вместо пятикомнатной квартиру площадью 31 кв. м (№А60-56649/2017)

Суд в каждом конкретном случае должен учитывать не только намерение кредиторов получить наибольшее удовлетворение своих требований, но и позицию должника, в том числе, законодательно установленные требования по учетным нормам площадей жилых помещений 

Александра Медникова, юрист судебно-арбитражной практики Федеральный рейтинг.

группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международный арбитраж группа Морское право группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Рынки капиталов группа Санкционное право группа Семейное и наследственное право группа Страховое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Частный капитал группа Экологическое право группа Банкротство (включая споры) (high market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) 1место По выручке 1место По выручке на юриста (более 30 юристов) 1место По количеству юристов Профайл компании

Стрижак считает, суды допускают возможность изъятия и реализации имущества только, если после его продажи и выплаты задолженности у лица остаются средства для того, чтобы приобрести жилье, без ухудшения его положения с точки зрения ЖК. Но такой механизм вызывает множество вопросов, среди которых основной: кто и как должен определять условия сделок, в частности, цену и площадь?

По мнению Улезко, практика приобретения должнику нового жилья вполне приемлема: «Банкротство и неспособность должника исполнить свои обязательства само по себе влечет невозможность сохранения прежнего уровня жизни. Суды, как правило, не ущемляют должника в правах. Ему приобретают квартиру меньшей площади, а не комнату в общежитии или квартиру-студию.

Суды не вынуждают переезжать должника, скажем из центра Москвы на окраину Рязани».

Случаи продажи единственного жилья и предоставлении в собственность замещающего пока единичны, но считает Стрижак, но тенденция очевидна – суды будут чаще применять такой подход, а недобросовестным должникам будет все сложнее сохранять за собой роскошное жилье и освобождаться от долгов.

• Банкротство
• Верховный суд РФ