Квартира в банкротстве: экономколлегия решала ее судьбу - ШКИД

Банкротство — крайняя мера при решении вопроса с долгами. Рассказываем, могут ли отнять квартиру должника и как ее можно сохранить

fizkes/shutterstock

При банкротстве особо остро стоит вопрос — отберут квартиру или нет. Процедура предусматривает списание долгов заемщика, если у него нет больше возможности платить по ним. При этом требования кредиторов должны удовлетворяться. Это значит, что за долги банкрот будет рассчитываться собственным имуществом.

Сохраняется или нет единственное жилье при банкротстве физического лица — вопрос неоднозначный. Совместно с юристами разбираемся, в каких случаях могут забрать даже единственное жилье должника и как можно его сохранить при банкротстве.

Эксперты в этой статье

Сергей Пожарицкий, руководитель практики банкротства, партнер юридической компании LDD
Анна Маджар, руководитель практики банкротства адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Стоит отметить, что изъятие квартиры — это крайний случай развития событий при банкротстве, но на практике нередкий. После возбуждения дела о банкротстве есть три варианта: реструктуризация долгов гражданина, реализация имущества гражданина, мировое соглашение. Реструктуризация направлена на восстановление платежеспособности, если такой возможности нет, то имущество должника включается в конкурсную массу и будет реализовано на торгах.

Что можно потерять при банкротстве

Банкротство — единственный законный способ освобождения от долгов, а самый верный способ сохранить имущество должника — избежать банкротства. Все недвижимое имущество должника включается в конкурсную массу и подлежит реализации с торгов.

Законом оговорено, что в случае банкротства можно потерять денежные средства и активы должника, мебель и бытовую технику дороже 10 тыс. руб.

, предметы роскоши, дорогостоящую одежду, автомобиль, недвижимое имущество и права требования на него (договор долевого участия), землю, гараж, дачу и т. д.

При этом в случае банкротства не могут изъять личные вещи, игрушки, детскую одежду, предметы быта, инструменты для заработка и другое подобное имущество.

Можно ли сохранить единственное жилье

Исключением из имущества, внесенного в конкурсную массу, является единственное жилье (ст. 446 ГПК РФ). Этот имущественный иммунитет неоднократно подтверждался Конституционным судом России.

Единственным жильем признается дом, квартира или помещение, где зарегистрирован и живет должник с семьей, если в собственности нет других объектов жилой недвижимости.

При наличии двух или несколько жилых объектов в собственности должника суд учитывает интересы должника и членов его семьи при определении имущества для реализации.

В собственности должника после банкротства должна остаться недвижимость, пригодная для круглогодичного проживания, площади которой должно хватать на каждого члена семьи.

Сергей Пожарицкий, руководитель практики банкротства, партнер юридической компании LDD:

— Если же банкротство неизбежно и у должника есть имущество, то все это имущество будет реализовано финансовым управляющим с торгов, а деньги выплачены кредиторам. Исключение — единственное жилье.

Также на усмотрение суда можно исключить из конкурсной массы автомобиль, если доказать, что этот автомобиль является единственным источником дохода должника или должник является инвалидом и этот автомобиль — единственный способ его передвижения.

То же самое касается и земельного участка для осуществления фермерской деятельности, если у должника единственный источник дохода — фермерская деятельность.

При каких условиях можно потерять все имущество

Однако единственное жилье, приобретенное с помощью ипотеки, которая не погашена на момент процедуры банкротства, включается в конкурсную массу и подлежит реализации независимо от того, кто там проживает. При этом в случае реализации квартиры остальным членам его семьи будут выплачены денежные средства за их доли в квартире.

Также, по мнению Конституционного суда России (Постановление от 14.05.2012 № 11-П), установленный законодателем запрет обращения взыскания на единственное пригодное для проживания гражданина помещение должен иметь свои пределы.

«А именно: в случае, когда соответствующий объект недвижимости по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для обеспечения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище, возможно обращение взыскания на такое жилище.

Это необходимо для соблюдения баланса интересов взыскателя и гражданина-должника», — поясняет Пожарицкий.

Анна Маджар, руководитель практики банкротства адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:

— Ситуации, при которых у должника может быть изъято единственное жилье, встречаются в настоящее время довольно часто. Это возможно в случае, если суд установит в действиях должника признаки недобросовестного поведения и злоупотребления правом.

В частности, это могут быть попытки уклониться от исполнения обязательств по оплате долга, создание видимости наличия обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на единственное жилье, и действия по сокрытию имущества от обращения на него взыскания.

При рассмотрении дела негативными факторами для суда будут являться факты, свидетельствующие, что должник искусственно придает квартире статус единственного жилья: например, никогда не проживал ранее в квартире, а регистрируется в ней уже в рамках процедуры банкротства; либо добровольно отказывается от права пользования жилым помещением, а впоследствии пытается доказать, что она является его единственным жильем. Также однозначно суд не оставит должнику единственную квартиру, но приобретенную за счет денежных средств, полученных преступным путем, что установлено соответствующим приговором суда.

Еще один существенный момент, который будет учитывать суд при определении возможности оставить единственную квартиру должнику, это то, насколько непосредственные характеристики квартиры, такие как ее площадь, стоимость, месторасположение, размер коммунальных платежей и т. д.

, соответствуют уровню нормального существования гражданина.

Все чаще в судебной практике стали встречаться случаи, когда кредиторы взамен единственной большой дорогостоящей квартиры принимают решение о приобретении для должника квартиры, соответствующей минимально допустимым нормам в соответствующем регионе, а дорогую продают в рамках дела о банкротстве.

Как банкроту сохранить квартиру

Должник до процедуры банкротства может продать квартиру знакомому лицу.

«Однако важно понимать, что в данном случае все равно сохраняется риск признания такой сделки недействительной: например, если суд установит, что должник проживает в проданной квартире, сделка совершена между близкими родственниками, нерыночная цена реализации и т. д.», — поясняет Маджар.
В рамках процедуры банкротства остается возможность договориться с кредиторами о реструктуризации долга на более щадящих условиях.

В случае подтверждения реальной возможности выплаты долга по согласованному графику суд, по словам Маджар, с большей долей вероятности согласится утвердить такую процедуру.
В случае если квартира также будет являться единственным жильем для супруги и детей должника, в том числе с выделенными им в собственность долями, вероятность ее изъятия также существенно снижается, приводит пример юрист.

Банкротство во время пандемии

Во время пандемии коронавирусной инфекции правительство ввело мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников. Однако это постановление не распространяется на физических лиц.

Как узнать о банкротстве

Узнать о том, что гражданин находится в процедуре банкротства, можно с помощью специального сервиса, разработанного ФНС России.

Полезные статьи про банкротство:

Квартира в банкротстве: экономколлегия решала ее судьбу — новости Право.ру

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов Крупный предприниматель и его супруга владеют каждый по квартире. У бизнесмена скромная квартира в старом доме в Новочеркасске, у его жены – элитная недвижимость с видом на Кремль. А режим собственности раздельный. Спор о том, где живут супруги, где они должны жить и, главное, на что могут рассчитывать их кредиторы, дошел до экономколлегии Верховного суда.

В середине 90-х ростовский предприниматель Владимир Базиян запустил в Новочеркасске заводы «Эскорт» и «Актис». В 2017 году оба предприятия обанкротились, а предпринимателя привлекли к субсидиарной ответственности по долгам «Актиса». В итоге дошло и до личного банкротства (дело № А53-31352/2016).

В этом сюжете

Чтобы покрыть хотя бы часть долгов бизнесмена, в конкурсную массу включили единственную квартиру должника, которая, как и весь бизнес Базияна, находится в Новочеркасске. Предприниматель с этим не согласился и подал заявление об исключении квартиры из конкурсной массы.

В начале 2019 года Арбитражный суд Ростовской области отказал предпринимателю в этом. Базиян не смог доказать суду, что он сам и члены его семьи на самом деле живут в спорной квартире. Кроме того, суд указал на наличие у Базияна объективной возможности проживания в элитной столичной квартире в Романовом переулке, принадлежащей его супруге Елене Базиян.

Апелляция и кассация с этим подходом согласились, но не согласился Чешский экспортный банк, которому Елена Базиян задолжала по договору поручительства. Банк подал кассационную жалобу в Верховный суд: его представители настаивали, что из-за решения нижестоящих инстанций банк не сможет взыскать долг с Елены Базиян за счет продажи московской квартиры.

Москва – Новочеркасск – Москва

На заседании экономколлегии ВС представитель Чешского экспертного банка указал: именно в Новочеркасске находится не только единственная квартира Владимира Базияна, но и «центр экономического тяготения» должника и его супруги.

Ведь именно в этом городе находятся компании и производство, в которых участвовал должник и опосредованно его супруга.

По мнению представителя банка, кредиторы не предоставили никаких доказательств того, что у должника есть другое пригодное для проживания жилье, поэтому его нужно исключить из конкурсной массы как единственное пригодное для проживания.

Пленум ВС Пленум ВС: что можно и нельзя забрать у гражданина-банкрота

Представитель обратил внимание и на процессуальные ошибки, которые допустили нижестоящие инстанции.

Так, суд апелляционной инстанции указал, что спор вокруг новочеркасской квартиры затрагивает интересы жены и сына Базияна, и привлек их к участию в деле в качестве третьих лиц, но при этом не перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции.

«Это является существенным нарушением, поскольку права лиц, участвующих в деле, значительно отличаются при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанциях», – заявил юрист.

– Как полагаете, как нужно было этот спор разрешить? – поинтересовался у представителя председательствующий в процессе Иван Разумов.

– У нас не было никаких сомнений, что суд удовлетворит заявление и признает квартиру единственным жильем.

Мы не ожидали такого решения и того, что отказали в исключении квартиры из конкурсной массы, – ответил представитель.– Ваша мысль такая, что Елена Григорьевна должна съехать в Новочеркасск?

– Ну, она там и так проживает. Если бы не проживала, то это была бы совсем другая история.

В качестве доказательства факта проживания Елены Базиян в Новочеркасске представитель банка предоставил ксерокопию ее паспорта с регистрацией именно в Ростовской области.

«Другой уровень жизни»

Ирина Калинина, адвокат Елены Базиян, заявила, что ее доверительница «в Новочеркасске не проживает и не проживала». До 2009 года у нее было две квартиры в Ростове, но она продала их и купила жилье в Москве. При этом еще до покупки новой квартиры супруги заключили брачный договор, которым установили раздельный режим собственности.

Представитель Елены Базиян: «Человек, у которого есть квартира в Москве, вряд ли поедет жить в Новочеркасск. Другой уровень жизни».

Адвокат заявила, что своими действиями Чешский экспортный банк нарушает права кредиторов Владимира Базияна. С этим согласился Никита Мерзляков, конкурсный управляющий ООО «Эскорт» (крупнейший кредитор Базияна).

По его словам, нет никаких доказательств того, что Базиян действительно проживает в своей новочеркасской квартире. «Суды сказали, что у него есть возможность проживать в московской квартире у жены. Но это не было признанием квартиры жены единственным жильем должника.

Таких формулировок суд не использовал, а потому и интересы банка в нашем деле не затронуты», – сказал управляющий. По мнению Мерзлякова, чтобы квартиру исключили из конкурсной массы, Базиян должен был доказать, что она является его единственным жильем – такое право дано ему по закону.

Но он этого не доказал.

Практика Верховный суд объяснил, когда можно лишиться последнего жилья

«Попытка через банкротство иного лица попробовать претендовать на московскую квартиру – это злоупотребление правом со стороны банка. Да, супруг имеет определенные долги, но это его бизнес-риски. Супруга эти бизнес-риски не несет, она не владелец компании», – заявила Калинина.

https://www.youtube.com/watch?v=AhQKajcQBbU\u0026t=116s

Адвокат подтвердила, что у ее доверительницы действительно была регистрация в Новочеркасске, но временная, лишь на период, когда Владимир Базиян находился под домашним арестом по уголовному делу.

«Она не имеет возможности и права претендовать на Новочеркасское жилье, потому что у супругов раздельная собственность. Кроме того, ее сыновья учатся в московских институтах.

Полностью и кардинально менять свой уклад жизни, потому что так хочет один кредитор, невозможно», – заключила Калинина.

Заслушав мнение сторон, тройка судей ненадолго удалилась в совещательную комнату, чтобы затем отменить решения нижестоящих инстанций и направить спор о единственной квартире Владимира Базияна на пересмотр. Вопрос о том, нужно ли исключить ее из конкурсной массы, снова рассмотрит Арбитражный суд Ростовской области. Мотивы решения суда станут известны позднее, когда опубликуют полную версию заключения.

Банкротство
Верховный суд РФ
Экономколлегия ВС

Квартирный вопрос в банкротстве: ВС объяснил, как его решить

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

У предпринимателя есть небольшая квартира в Новочеркасске, а у его жены – огромная и с видом на Кремль. А еще у них есть кредиторы по старым кредитам, которые заинтересованы в продаже обеих квартир. Верховный суд научил решать подобные споры: в них нужно привлекать всех заинтересованных лиц и учитывать баланс интересов.

История дела

В итоге дошло и до личного банкротства (дело № А53-31352/2016). Чтобы покрыть хотя бы часть долгов бизнесмена, в конкурсную массу включили единственную квартиру должника, которая, как и весь бизнес Базияна, находится в Новочеркасске.

Предприниматель с этим не согласился и подал заявление об исключении квартиры из конкурсной массы.

Практика Квартира в банкротстве: экономколлегия решала ее судьбу

В начале 2019 года Арбитражный суд Ростовской области отказал предпринимателю в этом. Базиян не смог доказать суду, что он сам и члены его семьи на самом деле живут в спорной квартире. Кроме того, суд указал на наличие у Базияна объективной возможности проживания в элитной столичной квартире в Романовом переулке, принадлежащей его супруге Елене Базиян.

Позиция ВС: роскошь – это не приговор

Предприниматель мог быть заинтересован в том, чтобы квартира жены была освобождена от притязаний банка, поэтому он занимает пассивную процессуальную позицию и не доказывает свое фактическое проживание в Новочеркасске. По мнению Верховного суда, судам нужно было проверить эту версию. А потому решения по делу были приняты с ошибками.

Практика Что делать владельцам квартиры, которые не могут жить вместе

Коллегия по экономическим спорам указала, что для правильного разрешения спора нужно было привлечь к его разрешению всех заинтересованных лиц: Владимира Базияна и Елену Базиян, их детей, кредиторов каждого из супругов. После этого следовало решить, кто из членов семьи обладал правом пользования той или иной квартирой.

И лишь только после этого суд должен был определить помещение, в отношении которого предоставляется исполнительский иммунитет, и решить, московская это квартира или новочеркасская.

«При этом суду нужно было исходить из необходимости как удовлетворения требований кредиторов, так и защиты конституционного права на жилище супругов-должников и членов их семьи», – указал ВС.

При этом Верховный суд воздержался от однозначного вывода о том, что московская квартира супруги является чрезмерным, или роскошным, жильем.

Экономколлегия вспомнила о Постановлении Конституционного суда 2012 года № 11-П, в котором тот предписал внести в закон необходимые поправки как раз на случай, когда единственное жилье явно больше и дороже, чем необходимо для нормальной жизни.

Но законодатель к этому вопросу так и не вернулся, поэтому и правила обмена роскошного жилья на необходимое не выработаны, а критерии его определения не закреплены. Значит, спор о квартирах при новом рассмотрении в АС Ростовской области будет решаться не на основании критерия «роскошная или нет».

Эксперты «Право.ru»: позиция ВС как ориентир для судов

Разрешение вопроса об определении исполнительского иммунитета на жилье невозможно без учета интересов кредиторов, но при этом должны учитываться и права членов семьи должника, уверен старший юрист Олевинский, Буюкян и партнеры Артем Кадников.

«Изъятие жилья для реализации в целях процедуры банкротства не должно вырывать должника и его семью из той социальной среды, в которой они существуют», – говорит эксперт. Но сегодня практика опирается в первую очередь на интересы кредиторов. Обычно реализации подлежит то жилье, которое стоит дороже.

«Остается надеяться, что нижестоящие суды прислушаются к позиции Верховного суда и при разрешении вопросов о наделении жилья должников исполнительским иммунитетом будут давать оценку более широкому кругу вопросов», – заключил он.

Практика ВС решал, когда нельзя забрать ипотечную квартиру за долги

Сергей Левичев, партнер и руководитель практики по банкротству Павлова и партнеры , обратил внимание на другой аспект проблемы. Довольно часто должники используют норму об исполнительском иммунитете для жилья в ущерб интересам своих кредиторов.

Например, за счет распродажи иных жилых помещений накануне банкротства, заключения соглашений с супругом о раздельном пользовании имуществом.

По его мнению, определение ВС способно изменить сложившийся подход, при котором суды проверяли юридическую, а не фактическую нуждаемость должника в жилье.

Верховный суд дал четкий ориентир судам более тщательно погружаться в фактические обстоятельства дела, привлекать к участию спора всех заинтересованных лиц (супруга, детей, кредиторов каждого из супругов), брать на себя инициативу по вопросу определения квартиры, защищенной исполнительским иммунитетом.

Сергей Левичев

Вместе с тем Левичев сожалеет, что ВС «в очередной раз не решился» обозначить параметры «роскошного жилья» и правила его обмена на альтернативное жилье, на необходимость разработки которых КС указывал в 2012 году.

Когда владелец может лишиться квартиры из-за банкротства предыдущего собственника

Приобретение недвижимости сопряжено с огромным количеством сложностей, чем и пользуются мошенники. Ежегодно статистика судебных процессов оспаривания сделок по купле-продаже имущества пополняется новыми исками.

https://www.youtube.com/watch?v=AhQKajcQBbU\u0026t=149s

Сотни людей по всей стране теряют деньги, оставаясь при этом и без жилья, и без надежды купить его вторично. Не оказаться в числе обманутых поможет только хорошее знание законов и внимательное отношение ко всем деталям при заключении договора.

Показать содержание

Определение понятия — добросовестный приобретатель

Гражданское право подразумевает два крайних определения для покупателя. В ходе судебного процесса он может быть признан частично или полностью виновным в злонамеренном деянии по отношению к продавцу, либо получить статус добросовестного приобретателя.

Данное понятие означает, что гражданин не знал ничего о неправомерности заключаемого договора и даже не подозревал о наличии некоторых нюансов, мешающих осуществлению покупки.

Определение добросовестного приобретателя закреплено в пункте 1 статьи 302 ГК РФ. Российским законодательством четко определено, когда и при каких обстоятельствах лицо может быть признано или не признано таковым.

⚖️ Как в суде определяется добросовестность покупателя и продавца

Ссылаясь на статью 302 ГК РФ суды признают приобретателя добросовестным, если он:

Приобрел жилье не безвозмездно, то есть совершил оплату, которая соответствует рыночным расценкам региона.
Ничего не знал о наличии нюансов, не позволяющих реализовать жилплощадь.
Не имел представление о притязании третьих лиц на приобретаемое имущество.

Суд, в свою очередь должен, доказать, что есть факты, неоспоримо указывающие на неправомерность сделки. Продажа будет аннулирована, но статус добросовестного приобретателя позволит покупателю отстаивать свои интересы и претендовать на возмещение понесенного ущерба.

Как прекратить звонки родственникам и знакомым со стороны коллекторов — простой законный способ

Полный список действий, на которые имеют право коллекторы

Признание сделки купли-продажи недействительной на фоне банкротства продавца: судебная практика

Банкротство физического лица сопряжено с целым рядом финансовых последствий, которые могут коснуться не только самого банкрота, но и других лиц. Так в случае продажи жилья в течение трех лет перед подачей заявки на признание банкротства, сделка может быть оспорена и признана недействительной.

Ситуация крайне неоднозначная, особенно когда речь идет о продаже за несколько месяцев до свершившегося события. Стоит ли считать, что купля-продажа была проведена с целью обмануть государство или в тот момент должник даже не думал о возможности банкротства.

Судебная практика показывает, что чаще всего суд становится на сторону кредиторов, присуждая оспорить продажу жилья и вернуть его в конкурсную массу для покрытия долгов банкрота.

Одно из таких спорных дел было рассмотрено в суде в 2018 году. Только благодаря экономколлегии была установлена неправомерность решения забрать у нового владельца жилье на основании того, что ответчик признан банкротом.

Детали процесса

Судебный процесс был затеян Верой И., которая в 2015 году купила квартиру, а в 2017 году узнала, что сделка купли-продажи оспорена. Сложность процесса заключалась в том, что в длинной цепочке событий было включено гораздо больше людей чем продавец и покупатель. Всю запутанную процедуру судебных разбирательств можно разделить на такие шаги:

Вера И. приобрела 1-комнатную квартиру в Москве у Марии Д. за 9 300 000 рублей.
Мария Д. через два года после указанных события была признана банкротом.
Сделка была отменена заочно и право собственности вернули Марии Д., но только номинально.
Однушку выставили на торги и туту же продали Дмитрию Р. за 6 400 000 рублей.
Дмитрий Р. знал о трудностях с жильем и не смог ее осмотреть или получить ключи от нее, но все же подписал договор и отдал деньги.
Не выжидая много времени Дмитрий Р. продал помещение новому собственнику.
Покупатель захотел вселиться, но сделать этого не смог, так как Вера И. обратилась в суд с иском о возврате собственности.

Претензии Веры И. были рассмотрены несколькими судами, пока истица не получила удовлетворение с помощью экономколлегии, впоследствии подтвержденная решением Верховного Суда РФ.

С чего все началось

Мария Д. подала заявку на признание ее банкротом. После признания в судебном порядке банкротства арбитражный управляющий начал реализацию имущества истицы и обнаружил, что 2 года назад она продала 1-тную квартиру в Москве.

https://www.youtube.com/watch?v=AhQKajcQBbU\u0026t=185s

Так как 3-летний период еще не закончился было решено вернуть имущество владелице, признав сделку незаконной. Иск от арбитражного управляющего удовлетворили и квартиру переписали на обанкротившуюся владелицу.

Новая собственница Вера И. лишилась права на жилплощадь, даже не будучи уведомленной об этом. Весь процесс проходил в суде без ее присутствия.

Квартира незамедлительно была выставлена на торги и продана с торгов Дмитрию Р. Покупатель, сэкономивший более 3 миллионов на выгодном приобретении, решил осмотреть жилье за день до окончательного подписания сделки.

Придя с арбитражным управляющим по указанному адресу, он узнал, что Мария Д. не имеет ключей и не может показать жилплощадь, а в помещении фактически проживает другой человек – Вера И., которой в тот момент не было дома. Это его нисколько не смутило, полагая дело решенным Дмитрий Р. Завершил сделку, отдав причитающуюся сумму средств в счет погашения долгов банкрота.

Залог VS Задаток — 7 отличий правоотношений

Когда можно законно снизить проценты по взысканию судебных приставов — 4 ситуации

Процесс оспаривания сделки

Вера И. не знала ничего о происходящих событиях. Никто не предупредил ее о том, что подан иск в суд о признании сделки незаконной. Ее даже не оповестили о том, что она уже не собственница жилья, так как проведена перерегистрация права в Росреестре. Не знала она и о том, что квартиру успешно продали с торгов новому владельцу Дмитрию Р.

Ситуация стала известна, только когда соседи позвонили ей с новостью о приходе арбитражного управляющего и нового покупателя с целью осмотра помещения. Собственница не растерялась и тут же подала в суды иски сразу по 3-м направлениям:

Оспаривала постановление суда о признании сделки купли-продажи в 2015 году незаконной.
Требовала отменить решение о выселении из жилья, основываясь на том, что оно было принято неправомерно.
Добивалась признания права владеть указанной квартирой.

Споры велись на разном уровне, решения также принимались разные, и в результате Вера И. добралась до Верховного Суда РФ.

Позиция ВС РФ и результат

На первом же этапе суд общей юрисдикции признал Веру И. добросовестным покупателем и признал ее владелицей жилья. Это постановление требовало отменить результаты торгов, но это оказалось невозможным, так как их провели с соблюдением законодательных норм. В апелляции решение суда оспорили, и истица осталась там же где начинала.

Обратившись в Верховный суд, она наконец нашла поддержку. Коллегия по экономическим вопросам нашла основной поворотный момент, который не позволял защитить права истицы.

Экономколлегией было установлено, что договор купли-продажи, на основании которого была приобретена квартира, действителен и не мог быть отменен. Фактически изъятие жилья было произведено незаконно.

Арбитражный управляющий не имел права выставлять недвижимость на торги. К тому же покупатель знал о сложностях с жильем, значит не является добросовестным приобретателем. При сделке не было подписано передаточного акта, что указывает на неправильно выполненную процедуру купли-продажи.

ВС признал право собственности Веры И., но на этом ее злоключения не закончились. К моменту определения суда квартира уже была перепродана новому владельцу, с которым придется вести спор о признании прав собственности по новой.

???? Какие документы стоит проверить перед покупкой недвижимости

Не попасть в сложную финансовую схему, результатом которой становится потеря и жилья, и денег, и времени, и нервы, необходимо проверить жилье на юридическую чистоту. В рамках проверки потребуется:

Проверить данные в Росреестре, заказав расширенную выписку из ЕГРН.
Получить архивную выписку обо всех ранее проживающих в помещение лиц.
Просмотреть всю техническую документацию на жилплощадь.
Узнать о наличии задолженности в ЖКУ.

Комплект бумаг будет всегда отличаться в зависимости от ситуации и статуса собственника. Главное, чтобы все данные в бумагах соответствовали законодательным нормам и паспортным данным владельцам.

Вопросы читателей

Где запросить расширенную выписку ЕГРН?

олучить расширенную выписку на объект недвижимости можно в Государственном Кадастре Недвижимости, ближайшем отделении МФЦ, в Управлении Федеральной Службы Государственной Регистрации Кадастра и Картографии. Выписку также можно заказать онлайн на сайте Росреестра.

Как Верховный суд роскошную квартиру банкрота делил

Некоторые хитрые должники хотят одновременно списать свои долги и сохранить как можно больше нажитого по итогам банкротных процедур. Кто-то пытается «спрятать» свои квартиры от кредиторов. Но герой сегодняшней истории пошел другим путем. Он объединил две больших квартиры в одну очень большую и добился исполнительского иммунитета на получившуюся недвижимость. Уловку должника пришлось оценивать Верховному суду.

https://www.youtube.com/watch?v=AhQKajcQBbU\u0026t=289s

Верховный суд все чаще стал пресекать ухищрения должников в попытке наделить роскошное жилье статусом единственного пригодного для проживания, отмечает Агина Копейкина, юрист правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры.

Например, в 2018 году суд разоблачил должника, который начал процесс своего банкротства, чтобы установить исполнительский иммунитет на квартиру, которая была предметом спора с кредитором (см.

«Верховный суд объяснил, когда можно лишиться последнего жилья»).

При этом в практике до сих пор нет однозначного ответа на вопрос о размене роскошного жилья на помещение попроще – во многом из-за того, что критериев «роскошности» до сих пор нет в законодательстве. Но есть небольшая вероятность, что новый ориентир для практики ВС даст в определении по делу № А 50-34786/2017 о банкротстве Александра Поздеева.

История двух квартир

В 2005 году Поздеев инвестировал в строительство многоэтажного дома в Перми. И уже скоро они с супругой получили две большие квартиры недалеко от центра города с видом на Каму.

Правда, в новостройку супруги так и не въехали. Ремонт затянулся, из-за чего Поздеевы долгое время снимали квартиру неподалеку. А когда у Александра Поздеева начались финансовые трудности и снимать квартиру стало не на что, все семейство переехало к его теще. Все, кроме самого Поздеева: он остался в купленных в 2006 году квартирах с недоделанным ремонтом.

Правда, после начала процедуры банкротства в 2017 году он обратился к местным чиновникам для согласования перепланировки: объединения двух квартир в одну общей площадью 688 м². Разрешение ему дали, после чего он потребовал исключить жилое помещение из конкурсной массы в качестве единственного пригодного для проживания его семьи.

Параллельно с этим финансовый управляющий обратился в суд с заявлением об утверждении порядка продажи обеих квартир: согласно данным из ЕГРН, они все еще оставались отдельными объектами недвижимости.

Нераздельная роскошь

Арбитражный суд Пермского края решил, что жилье «очевидно не соответствует разумному уровню для удовлетворения конституционно значимых потребностей должника, его супруги и детей в жилище». Первая инстанция решила, что квартиру нужно продать, а Поздееву и его семье приобрести жилье, которое будет отвечать минимальным соцнормам по жилплощади на человека.

Окружной суд занял другую, более формальную позицию. Спорная «двойная квартира» – это единственное жилье должника с одним входом, а разделить ее на два отдельных помещения можно только путем капитальной переделки. Кроме того, АС Уральского округа напомнил, что в законе нет алгоритмов по замене одного жилья на другое, и исключил 688-метровую квартиру из конкурсной массы.

Но кредитор, Росэксимбанк, обратился с жалобой в ВС и указал на недобросовестное поведение должника.

Баланс интересов

«Два самостоятельных объекта недвижимости были необоснованно признаны одним жилым помещением», – заявил Василий Климашин, представитель банка.

По его словам, в материалах дела есть два технических паспорта, которые подтверждают: квартиры – самостоятельные жилые помещения, в каждой есть кухня, санузел и другие привычные помещения.

У них отдельные кадастровые номера, а в ЕГРН они зарегистрированы как самостоятельная недвижимость.

«В каждой квартире есть по кухне и санузлу, у них отдельные кадастровые номера».

– Как должен был разрешиться вопрос относительно этих помещений? – спросил председательствующий в процессе Денис Капкаев.

– Нужно было установить, что оба объекта недвижимости обладают признаками жилого помещения. Отсюда и неправильные выводы кассационной инстанции, – ответил Климашин.

– То есть суды окончательно так и не установили, является квартира единой или их все же две?

– Мы полагаем, что этот вопрос не исследован. Суд первой инстанции в своем решении показал, что у него нет однозначной позиции, – заявил Климашин.

По мнению представителя, эксперт должен осмотреть жилое помещение и сделать вывод о том, единое жилое помещение или нет. Для этого нужно назначить новое рассмотрение спора в первой инстанции.

Финансовый управляющий Егор Непомнящих поддержал в споре кредиторов. Он обратил внимание, что должник не имеет права распоряжаться имуществом в процедурах банкротства. А такие действия, как согласование перепланировки, – это своего рода распоряжение имуществом. Поздеев не согласовал перепланировку с управляющим, значит, перепланировка фактически не была согласована.

Старая идея

Ольга Попова, юрист Поздеева, отметила, что нормы действующего законодательства предусматривают возможность перерегистрации нескольких помещений в одно пост-фактум, после перепланировки.

По ее словам, фактически идея перепланировки появилась у должника еще в 2009 году, а работы были завершены к 2013 году. После этого Поздеев своими силами занимался косметическим ремонтом.

По словам Поповой, новый 2020 год семья встречала уже в своей квартире и по сей день там живет.

– Важно ли, когда была произведена перепланировка? Вы считаете, что имеет значение, когда впервые возникла эта идея? – спросил Капкаев.

– Безусловно, да.

– А если бы это началось в процедуре банкротства…

– То можно было бы согласиться с доводами банка.

Судья спросил, почему квартиры до сих пор оформлены как разные объекты недвижимости, а не как один. «Мы побоялись, что кредиторы могут посчитать действия должника злоупотреблением правом. Когда мы узнали, что подана жалоба в Верховный суд, мы приостановили действия по регистрации», – рассказала Попова.

Капкаев поинтересовался, почему должник не получил разрешение на перепланировку еще в 2009 году, но юрист затруднилась ответить. Уточнил сам Поздеев, который тоже пришел в Верховный суд: он не согласовывал работы, потому что «в этом не было необходимости».

Делить или не делить

По версии юриста банка Климашина, перепланировка двух квартир длилась всего лишь месяц, несущие конструкции она не затронула. А весь ремонт носил «декоративный характер». Он заявил, что не исключает возможности привести квартиры в первоначальное состояние.

Но должник с этим не согласился. «Мне говорят: хорошо, давай мы разделим квартиру. Но это невозможно сделать. Нужно будет ломать потолки, электричество вытаскивать, вытаскивать все… Вода, отопление, вентиляция… Я считаю, что квартиру разделить невозможно», – сокрушался должник.

«Разделить квартиру невозможно. Нужно будет ломать потолки, электричество вытаскивать… Вода, отопление, вентиляция…»

«Надо продать обе квартиры и вернуть половину денег супруги, на которые они смогут приобрести другое достойное жилье», – предложил решение управляющий. Получится выручить 42 млн руб. – такова примерная оценка стоимости двух квартир.

Но Поздеев считает, что квартиру продадут «максимум за 20 миллионов», потому что она сделана «под него» и никто другой «в нее не пойдет». Должник призвал оставить квартиру ему.

Заслушав мнения сторон, тройка судей экономколлегии решила отменить все решения нижестоящих инстанций по этому спору и вернуть его на новое рассмотрение. ВС объяснит свое решение позже, в мотивировочной части решения; обычно его подготовка занимает около недели.

Эксперты «Права.ru»: проблема в добросовестности

В споре о квартирах Поздеева прослеживается «очередной способ злоупотребления правом на единственное жилье», считает Александра Улезко, руководитель группы по банкротству АБ Качкин и Партнеры. По мнению эксперта, спорная недвижимость должна быть продана в рамках дела о банкротстве, а должнику и его семье стоит приобрести более скромную квартиру.

«Не предрешаю выводы ВС, но жду, что суд выработает более объективные и прозрачные критерии оценки добросовестности действий должников по использованию института исполнительского иммунитета во вред правам кредитора», – поделился ожиданиями партнер ЗАО «Сотби» Антон Красников. «Хотелось бы, чтобы ВС дал развиться судебной практике приобретения должнику иного альтернативного жилья вместо роскошной квартиры или коттеджа», – прокомментировала Ольга Калинченко, советник Alliance Legal Consulting Group .

А по мнению Агины Копейкиной, суд укажет на злоупотребление правом при объединении двух квартир уже в процедуре банкротства должника, что послужит основанием отказать в исключении единственного жилья из конкурсной массы.

Таким образом, исполнительский иммунитет единственного жилья гражданина получит ограничение в виде принципа добросовестности участников гражданского оборота. Это предоставит кредиторам дополнительную возможность оспаривать недобросовестное поведение должников.

Агина Копейкина

«Я считаю, что так как законодательного регулирования правил обмена единственного жилья пока нет, заменять имущество Поздеева недопустимо», – комментирует Копейкина. Раз он прописан в одной из квартир, а другого жилья у него нет, то на одну из квартир распространяется исполнительский иммунитет, а другая квартира подлежит включению в конкурсную массу, полагает юрист.

Александра Улезко спорит: такого недобросовестного должника, как Поздеев, не стоит освобождать от долгов по итогам процедур. «Это должно быть доступно только добросовестным участникам оборота», – отмечает юрист.

Максим Вараксин

https://pravo.ru/story/228995/