Верховный суд рф заступился за права залоговых кредиторов

mainletter.ru

Конституционный суд РФ предписал внести изменения в законодательство о банкротстве и иные нормы, регулирующие участие в долевом строительстве недвижимости. Поводом стали запрос Верховного суда РФ и жалоба жительницы Краснодарского края, которой не выплатили компенсацию как кредитору обанкротившегося застройщика.

Из материалов дела следует, что заявительница Анна Шалимова, а также залогодержатели имущества из Уфы и Перми столкнулись с одинаковой проблемой — после признания застройщика банкротом имущество последнего было передано фонду защиты прав дольщиков, а финансировавшие строительство кредиторы остались ни с чем.

После этого Шалимова безуспешно отстаивала в судах разных инстанций свои имущественные права залогового кредитора в связи с прекращением у нее права залога.

А группа залогодержателей из других городов дошли до ВС с жалобой на то, что вследствие одного лишь факта такой передачи заложенного имущества они не должны быть лишены своих залоговых прав.

Заявители указали, что закрепленное в законе требование передавать незавершенный объект другому лицу для завершения строительства только после погашения требований залоговых кредиторов либо с их согласия не действует с июня 2019 года, когда было введено условие о переходе на проектное финансирование и использование эскроу-счетов. В итоге истцы, кредитовавшие застройщиков задолго до этого времени, при передаче долгостроя фонду оказались лишены возможности согласовать такие действия, а также получить справедливую денежную компенсацию.

Чтобы разобраться в этой проблеме, ВС направил запрос в КС.

Также, не сумев одержать победу в судах общей юрисдикции, в КС обратилась и Шалимова, указав, что законодательное регулирование данного вопроса приводит к дискриминации граждан, заключивших договор участия в долевом строительстве, в зависимости от вида объекта недвижимости — жилое или нежилое помещение, и нарушает права залоговых кредиторов, не предусматривая какого-либо удовлетворения их требований. Также КС попросили разъяснить нормы о порядке погашения требований кредиторов по всем текущим платежам за счет средств фонда защиты прав дольщиков.

КС согласился, что действующее правовое регулирование не соответствует Конституции РФ, поскольку вводимые ограничения прав владения, пользования и распоряжения имуществом не должны ограничивать пределы применения конституционных норм о защите частной собственности.

Кроме того, как пояснил КС, с жилым помещением связаны не только имущественные интересы гражданина, но и конституционные гарантии права на жилище, реализовать которое можно в том числе через участие в долевом строительстве.

При этом введение нового регулирования, регламентирующего порядок передачи долгостроя фондам, и распространение его на ранее возникшие правоотношения ухудшает положение залоговых кредиторов. В этом случае они могут претендовать на удовлетворение своих требований исключительно в общей процедуре банкротства только при наличии у застройщика иного имущества.

Следовательно, установил КС, оспариваемые законоположения, не предусматривающие защиту прав кредиторов, не соответствуют Конституции.

Отвечая на второй вопрос, КС разъяснил, что требования кредиторов по текущим платежам подлежат удовлетворению из имущества самого должника.

В итоге КС пришел к выводу, что положения закона «О несостоятельности (банкротстве)» не соответствуют Конституции РФ в той мере, в какой они не допускают возмещение фондом расходов, обеспечивающих завершение конкурсного производства, если из дела не следует, что сумма долга не была бы получена кредиторами по текущим платежам, даже если имущество не было бы передано фонду.

Федеральному законодателю было предписано внести в законы соответствующие изменения. Решения по делу Шалимовой подлежат пересмотру.

Верховный суд разберется с несправедливостью в отношении залоговых кредиторов

Перед ВС РФ уже не раз вставали вопросы о правовом статусе и правовых возможностях залоговых кредиторов. На этот раз ВС РФ должен разобраться в том, имеют ли залоговые кредиторы право на удовлетворение залоговых требований за счет иного имущества должника наравне с иными кредиторами, включенными в третью очередь реестра требований кредиторов должника.

Закон о банкротстве содержит в себе несколько статей, посвященных порядку погашения требований залоговых кредиторов, при прочтении которых, на первый взгляд, не складывается однозначного понимания возможности удовлетворения требований залогового кредитора за счет иного имущества должника, не обремененного залогом в общем порядке наряду с кредиторами третьей очереди.

Так, например, диспозиция нормы абз. 6 п. 4 ст. 134 Закона о банкротстве устанавливает, что требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, предусмотренном в ст. 138 названного закона.

В п. 2 ст. 138 Закона о банкротстве установлено, что денежные средства, вырученные от реализации предмета залога в размере 70 % (либо 80 % — в случае, если речь идет о требовании, вытекающем из кредитного договора), направляются на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника. Оставшиеся денежные средства распределяются следующим образом:

— 20 % (15 %) — для погашения требований кредиторов первой и второй очереди;

— оставшиеся денежные средства — для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражному управляющему и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

После полного погашения требований кредиторов первой и второй очереди оставшиеся денежные средства направляются на погашение части обеспеченных залогом имущества должника требований конкурсных кредиторов, не погашенной из стоимости предмета залога в связи с удержанием части стоимости для погашения требований кредиторов первой и второй очереди (п. 2.1 ст. 138 Закона о банкротстве). То же закреплено и в п. 22.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя».

И только в абз. 4 п. 2.1 ст. 138 Закона о банкротстве установлено, что не удовлетворенные за счет стоимости предмета залога требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди.

Основываясь на ограничительном толковании абз. 6 п. 4 ст. 134 и п. 2 ст.

138 Закона о банкротстве, арбитражные суды в своей практике фактически сузили возможность удовлетворения требований залоговых кредиторов, не отказавшихся от обеспечения, суммой денежных средств, полученных от реализации их предмета залога. Дословно толкуя абз. 4 п. 2.1 ст.

138 Закона о банкротстве, арбитражные суды оставили возможность удовлетворения требований залогового кредитора за счет иного имущества, только после проведения торгов, т.е. в последнюю очередь, после удовлетворения требований иных кредиторов.

Указанное нарушает принцип пропорциональности при распределении поступивших в конкурсную массу денежных средств, установленный в п. 3 ст. 142 Закона о банкротстве.

Кроме того, зачастую стоимость залогового имущества, установленная в договоре залога, явно завышена, и реальная рыночная стоимость будет определена только после проведения торгов (предполагаем, что именно торги, а не оценка (обязательное мероприятие в отношении залогового имущества), являются реальным показателем рыночной стоимости такого имущества).

Кс рф защитил права залоговых кредиторов компаний-застройщиков — российская газета

Конституционный суд РФ потребовал законодательно выровнять ситуацию с признанием несостоятельными компаний-застройщиков. Защита прав обманутых дольщиков не должна ущемлять интересы других сторон, пострадавших от их банкротства. Соответствующее положение «Российская газета» публикует сегодня на 10-11 страницах.

Решение вынесено по результатам рассмотрения сразу нескольких жалоб, направленных в высшую юридическую инстанцию страны.

Граждане — залоговые кредиторы строительных компаний, после того как те объявили себя банкротами, по закону считаются кредиторами четвертой очереди, поскольку их имущественные права теоретически обеспечены имуществом застройщика.

Прежде всего государство стремится защитить обманутых дольщиков, поскольку оплаченное, но не полученное жилье в новостройке для многих — единственное. Но если недостроенный объект передается госфонду для завершения работ, залоговые кредиторы остаются ни с чем.

Подобные дела уже разбирались арбитражными судами в Башкортостане, Краснодарском крае, Перми.

Последнее дошло до Верховного суда РФ, который направил в КС РФ запрос о проверке конституционности части 14 и 17 статьи 16 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и положений ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Анализ ситуации показывает, что положения 151-ФЗ применяются с обратной силой и ухудшают положение залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, уменьшая объем их прав, в то время как подобное возможно только в строго оговоренных в законе случаях.

Анна Шалимова из Краснодара внесла на счет застройщика почти 3,5 миллиона рублей, рассчитывая получить нежилое помещение в новом комплексе, однако суд отдал приоритет решению проблем тех, кто покупал именно жилье.

Оспоренная норма, по ее мнению, «при банкротстве застройщика приводит к дискриминации физических лиц, заключивших договор участия в долевом строительстве, в зависимости от вида объекта недвижимости: жилое или нежилое помещение».

Изучив материалы дела, судьи признали оспоренные нормы не соответствующими Основному Закону страны. Прежде всего суд еще раз подчеркнул, что при корректировке законодательства необходимо руководствоваться принципом поддержания доверия граждан к закону и действиям государства.

— Указание в законе на сохранение бывшими залоговыми кредиторами своего права на удовлетворение требований за счет иного имущества должника не может быть гарантией соблюдения означенного принципа, поскольку залоговый приоритет относится к конкретному имуществу (предмету залога) и в случае его выбытия из имущественной массы должника интерес бывшего залогового кредитора не может считаться обеспеченным в той же мере, — отмечается в постановлении.

При этом указанная позиция не означает, что залоговое право кредиторов должно быть восстановлено в полном объеме, — это может помешать решению проблем конкретных обманутых дольщиков. Поэтому до внесения изменений в 151-ФЗ и законодательство о банкротстве судам необходимо руководствоваться позицией КС.

Решение вынесено по результатам рассмотрения сразу нескольких жалоб, направленных в высшую юридическую инстанцию страны

— У лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у фонда, действующего в целях защиты прав граждан — участников долевого строительства, не возникли обязательства по предоставлению помещений, в связи с прекращением залога возникает право требования к фонду, ставшему приобретателем прав застройщика на соответствующее имущество, в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, — в частности, указал суд.

Правоприменительные решения по делу Анны Шалимовой подлежат пересмотру.

Вс уточнил основания наличия статуса залогового кредитора, если ранее тот уже получил исполнительный лист

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 305-ЭС19-21616 (2) по делу № А40-288068/2018 об оспаривании лишения банка статуса залогового кредитора.

В 2012 г. Коммерческий банк «Огни Москвы» предоставил ООО «Мегатон» два кредита на общую сумму 12,5 млн долл. США. По условиям договора возврат кредита был обеспечен залогом в виде двух нежилых зданий в Москве, которые общество «Максвил» передало в залог банку по договорам ипотеки.

В связи с тем что заемщик допустил просрочку, кредитор обратился в Третейский суд по Центральному Федеральному округу с иском о взыскании задолженности к заемщику, его поручителю – обществу «Консалт-Групп» и залогодателям (помимо «Максвила» в их число входили компании «Мастер Лайн» и «Прагматик»).

В ноябре 2016 г. суд утвердил мировое соглашение между сторонами, в котором ООО «Мегатон» и его поручитель обязались погасить задолженность до 31 октября 2017 г.

ежемесячными платежами, также суд разрешил банку в случае неисполнения условий соглашения обратиться в арбитражный суд за исполнительным листом – для принудительного получения долга.

В декабре 2018 г. было возбуждено дело о банкротстве общества «Максвил», процедура наблюдения стартовала 10 сентября 2019 г. При этом спустя несколько месяцев после начала банкротного дела, в феврале 2019 г.

банк воспользовался правом получения исполнительного листа.

В октябре того же года он направил в суд заявление о включении его требований как обеспеченных залогом имущества должника в реестр требований кредиторов общества «Максвил».

Суды первой и апелляционной инстанций, а также окружной суд решили, что поскольку срок действия залога в договорах не указан, то он определяется по правилам п. 6 ст.

367 ГК РФ: залог прекращается, в случае если в течение года с наступления срока исполнения обязательства залогодержатель не обратится к залогодателю с иском об обращении взыскания.

Исходя из этого, суды установили, что выдача исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда не прервала срок действия залога, который заканчивался в октябре 2018 г.

Банк обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, в которой настаивал, что он своевременно реализовал свое право на иск к залогодателю; после того как суд подтвердил его залоговые права в определении о выдаче исполнительного листа, этот срок уже не считается. Далее действовал лишь срок предъявления исполнительного листа к принудительному исполнению, который банк не пропустил.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС указала, что согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству вправе получить предмет залога в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства.

Верховный Суд отметил, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, а при наличии между сторонами спора действующего арбитражного соглашения разрешается третейским судом.

Одним из вариантов разрешения судебного спора в третейском суде является мировое соглашение, прекращение третейского разбирательства и принятие арбитражного решения на согласованных сторонами условиях.

При этом Суд напомнил процедуру выдачи арбитражным судом исполнительного листа по заявлению стороны третейского разбирательства и указал, что банк обратился в третейский суд с требованиями как о взыскании долга по кредиту, так и об обращении взыскания на заложенное имущество, действуя в соответствии с ч. 4 ст. 238 и ст. 239 АПК РФ.

Верховный Суд, ссылаясь на п. 10 ст. 16 и п. 1 ст. 100 Закона о банкротстве, пояснил, что АС г. Москвы не должен был рассматривать в деле о банкротстве какие-либо разногласия в части состава и размера требований банка (за исключением разногласий, связанных с исполнением судебного акта или его пересмотра).

«Поскольку залоговые права банка были подтверждены ранее вступившим в законную силу судебным решением, а вопрос о наличии или отсутствии залоговых правоотношений предметом обособленного спора о включении требований банка в реестр требований кредиторов должника не являлся, применение судами каких-либо правил об определении срока действия залога при его несогласованности в договоре (в том числе со ссылками на ст. 367 ГК РФ) не требовалось», – указала Экономколлегия.

ВС отметил, что судом проверялось соблюдение банком трехлетнего срока предъявления исполнительного листа к исполнению (п. 1 ст. 21 Закона об исполнительном производстве).

Вместе с тем Суд пояснил, что данный срок имеет иную правовую природу по сравнению со сроком действия поручительства.

Помимо этого ВС считает очевидным то, что со дня вступления в силу определения АС г. Москвы от 13 июня 2019 г. о выдаче исполнительного листа до обращения банка в арбитражный суд 28 октября 2019 г. с заявлением о включении его требований в реестр требований кредиторов не истек трехлетний срок.

Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций, указав, что у них не было законных оснований ни для вывода о прекращении залога, ни для отказа банку в удовлетворении его требований о включении в реестр требований кредиторов должника, ни для лишения банка статуса залогового кредитора по указанному судами основанию. Суд направил рассматриваемый спор на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции для установления размера требований банка, подлежащего включению в реестр требований кредиторов общества «Максвил», и проверки прочих оснований наличия у банка статуса залогового кредитора.

Адвокат, советник Dentons Мария Михеенкова отметила, что в данном случае нижестоящие суды, по сути, исходили из того, что мировое соглашение, утвержденное решением третейского суда, на принудительное исполнение которого получено определение Арбитражного Суда РФ, никак не влияет на течение срока залога третьего лица.

Адвокат указала, что ВС счел, что обращение в третейский суд, которое имело место в период действия залога, с последующим обращением за его принудительным исполнением уже следует рассматривать как реализацию права на иск, поэтому данное правило «исчерпано».

При этом, отметила Мария Михеенкова, Верховный Суд обращает внимание, что за исполнительным листом на исполнение решения третейского суда кредитор обратился, судя по датам, уже после истечения данного годичного срока.

Таким образом, ВС хотя и отметил «последующее судебное определение о выдаче исполнительного листа» как составляющую «получения судебной защиты» кредитором, годичный срок счел соблюденным исходя из даты обращения в третейский суд, нижестоящие суды же исходили из того, что мировым соглашением согласованы новые сроки возврата кредитов.

Адвокат считает, что мировое соглашение имеет двойственную природу. «Можно сказать, что в этом споре ярко проявилась двоякая природа мирового соглашения: с одной стороны, это судебный акт, а с другой – гражданско-правовой договор.

Нижестоящие суды приоритетной сочли вторую составляющую, но Коллегия отдала предпочтение первой.

Изменение мировым соглашением обеспеченного обязательства Коллегия не сочла влияющим на сроки действия залога», – поделилась Мария Михеенкова.

По мнению адвоката, старшего партнера АБ «Юрлов и Партнеры» Кирилла Горбатова, правовой вопрос в данном деле не является сложным и заключается в том, какие нормы после утверждения мирового соглашения и получения исполнительного листа действуют: материального (п. 6 ст. 367 ГК РФ) или процессуального права (п. 1 ст.

21 Закона об исполнительном производстве).

«В данном случае ВС РФ, как представляется, совершенно верно указал, что после получения исполнительного листа на принудительное взыскание (в том числе на залоговый объект) имеют приоритет нормы процессуального права, а именно нормы Закона об исполнительном производстве», – отметил Кирилл Горбатов.

Адвокат АП г. Москвы, к.ю.н.

, Константин Евтеев посчитал определение ВС интересным: «Несмотря на тот факт, что решения третейского суда, тем более мировые соглашения, утвержденные этим судом, не часто фигурируют в банкротных делах, интерес к ним вызван обоснованно, отчасти в связи с тем, что эти решения имеют равную юридическую силу наравне с решениями арбитражных судов, а их предъявление для исполнения практически всегда имеет положительный эффект для кредитора».

По мнению эксперта, в первую очередь удивляет тот факт, что нижестоящие суды не учли подтверждение залоговых прав вступившим в законную силу решением суда, с учетом того, что отсутствие/наличие залоговых правоотношений не являлось предметом обособленного спора при включении в реестр требований.

Константин Евтеев отметил, что подобное решение довольно часто используется на практике в процессах, что указывает на то, что не учитывается позиция довольно известного на практике Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 июня 2012 г. № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве».

Это, по его словам, привело к тому, что банк не только не был включен в реестр как залоговый кредитор, но и получил вывод о прекращении залога.

«В рассматриваемом случае я положительно оцениваю позицию Верховного Суда РФ, позиция банка показывает, что настойчивость и принципиальность в своей позиции играют большую роль при защите прав и законных интересов», – резюмировал Константин Евтеев.

Кс рф защитил права кредиторов застройщиков жилых домов в случае их банкротства

«Федеральному законодателю надлежит — исходя из требований Конституции Российской Федерации и с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации — внести в действующее правовое регулирование изменения, вытекающие из настоящего постановления», — говорится в постановлении КС РФ.

Жалоба залоговых кредиторов

Поводом для проверки конституционности отдельных положений законодательства о долевом строительстве и банкротстве стала жалоба Анны Шалимовой, выступившей залоговым кредитором при строительстве жилого дома в Краснодарском крае, а также запрос Верховного суда РФ, который стал результатом многочисленных исков залоговых кредиторов из различных регионов России.

В соответствии с действующим законодательством при запуске процедуры банкротства в отношении застройщика, организующего долевое строительство жилого дома, права на объекты незавершенного строительства и на земельный участок переходят фондам защиты прав дольщиков. Как отмечается в материалах дела, законодательство не учитывает интересы залоговых кредиторов, не являющихся дольщиками, но вложивших свои средства в строительство.

Ранее в законодательстве действовало условие, согласно которому незавершенный объект может быть передан другому лицу для завершения строительства только после погашения требований залоговых кредиторов либо с их согласия. С 1 июля 2019 года, после введения проектного финансирования и эскроу-счетов, эти нормы перестали действовать, в связи с чем для кредиторов усложнилось получение какой-либо компенсации.

Также перед КС РФ был поставлен вопрос о порядке погашения требований кредиторов по всем текущим платежам за счет средств фондов защиты прав дольщиков.

По закону, фонд обязан погасить только часть текущих платежей, которые относятся к первой очереди.

Не удовлетворенными в таком порядке остаются требования кредиторов второй и последующих очередностей, в том числе: о выплате текущей заработной платы, о расчетах с подрядчиками, охранными и энергоснабжающими предприятиями и иными организациями.

Запрос Верховного суда, рассматривавшего иски залоговых кредиторов, а также жалоба кредитора Анны Шалимовой были объединены Конституционным судом в одно дело, в рамках которого было вынесено решение.

Решение Конституционного суда

КС РФ отметил, что защита интересов граждан, которые выступили участниками долевого строительства жилых многоквартирных домов, является важной задачей для социально ориентированного государства, в связи с чем федеральный законодатель принял ряд мер для защиты дольщиков. В то же время необходимо соблюдать баланс интересов кредиторов, должников, залогодателей и иных участников строительного рынка, что обеспечивает устойчивость и развитие всей сферы жилищного строительства.

Согласно позиции КС, обновленное регулирование сферы долевого строительства ухудшило положение залоговых кредиторов, поскольку они лишились возможности получения своих средств после перехода прав на объекты незавершенного строительства фондам защиты прав дольщиков. Единственной возможностью получения компенсации остается только участие в общей процедуре банкротства застройщика при наличии у признанной банкротом компании какого-либо иного имущества.

Оспариваемые положения законодательства в сфере долевого строительства, которые не предусматривают защиту прав залоговых кредиторов при передаче недостроенных домов фонду защиты прав дольщиков, признаны КС РФ несоответствующими Конституции.

Также признаны неконституционными отдельные положения закона о банкротстве в той мере, в какой они не допускают возмещение фондом защиты прав дольщиков средств в пользу залоговых кредиторов, а также других заинтересованных лиц, в том числе работников застройщика.

Впредь до внесения законодателем соответствующих изменений ч. 14 и 17 ст.

16 ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» во взаимосвязи с п. 11 ст. 201 (15-2) ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Конституционный суд определяет временный порядок разрешения споров в данной сфере, который изложен в постановлении.

В то же время КС РФ подчеркнул, что вывод о неконституционности указанных законоположений не может быть основанием для отмены решения о передаче соответствующему фонду прав застройщика на определенное имущество и для его отказа от своих обязательств.

https://www.youtube.com/watch?v=prYwPNP4QGQ\u0026t=34s

Правоприменительные решения по делу Анны Шалимовой подлежат пересмотру в установленном порядке.

Вс вступился за берущих в долг под залог недвижимости заемщиков

Верховный суд (ВС) РФ вступился за права заемщиков, берущих в долг под залог недвижимости: он указал, что когда такие отношения оформляются под видом купли-продажи дома или квартиры, то суды должны тщательно разбираться, являются ли сделки настоящими, мнимыми, притворными или прикрытыми.

Такую позицию высшая инстанция обосновала в постановлениях сразу по трём делам о попытках расторгнуть подобные сделки. Эксперты отмечают, что такая принципиальная позиция Верховного суда может положить конец бизнесу «ростовщиков», которые специализируются на таком недобросовестном отъеме жилья граждан, попавших в сложную материальную ситуацию.

Мнимая сделка

Жительница Липецка заключила договор займа на 2 миллиона рублей на 1 год с условием уплаты 5% от взятой в долг суммы ежемесячно.

Гарантией возврата займа должен был служить залог квартиры, принадлежащей ей на праве собственности.

При этом договор залога квартиры стороны не зарегистрировали и кредитор предложил истице оформить договор купли-продажи квартиры, пояснив, что спорный договор будет являться договором залога по расписке.

В подтверждение он дал заявительнице письменное обязательство не отчуждать квартиру до 1 января 2016 года при условии своевременного исполнения обязательств по долговой расписке. А при неисполнении обязательств квартиру в течение 3 месяцев можно было продать для погашения задолженности.

В итоге женщина какое-то время оплачивала долг и проценты, а потом перестала из-за нехватки денег, и ее квартиру купили третьи лица.

Суды Липецка встали на сторону покупателей и в удовлетворении иска о признании сделки мнимой отказали. Суд первой инстанции исходил из того, что доказательств заключения сторонами договора займа в материалах дела не имеется, апелляционная инстанция согласилась с таким решением.

Но Верховный суд РФ указал, что «реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием предполагает безусловную обязанность суда исследовать и оценивать все возможные варианты их защиты, поскольку правосудие по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости».

Он напомнил положения статьи 170 Гражданского кодекса о том, что мнимая сделка — совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия — ничтожна (пункт 1).

Ничтожной считается и притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другое соглашение. А к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2).

Истица со ссылкой на мнимый характер договора купли-продажи квартиры указывала на то, что при его заключении стороны подразумевали договор займа с залогом спорной квартиры.

«При таких обстоятельствах судам первой и апелляционной инстанций для правильного разрешения спора надлежало самостоятельно дать правовую квалификацию заявленным требованиям и разрешить вопрос о наличии либо отсутствии предусмотренных пунктом 2 статьи 170 ГК РФ оснований для признания названного договора купли-продажи недействительным как притворной сделки, прикрывающей договоры займа и залога», — отмечает ВС.

Другими словами, суды обязаны были установить действительные правоотношения сторон, в рамках которых покупатель квартиры дала обязательство не отчуждать ее до определённого срока, а в случае неисполнения долговых обязательств продать недвижимость в счёт задолженности. Также судам было необходимо дать оценку действиям истицы по неоднократному перечислению на счёт покупательницы крупных денежных сумм, указывается в постановлении.

Однако суды никакой оценки этим обстоятельствам не дали, тогда как они имели существенное значение для правильного разрешения спора. В результате дело направлено на новое рассмотрение в апелляционной инстанции.

Суть правосудия

Ещё одна спорная сделка, в которой пришлось разбираться Верховному суду РФ, была заключена в Ставрополе, где стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и жилого дома на нем.

https://www.youtube.com/watch?v=prYwPNP4QGQ\u0026t=50s

Истица указала, что попала в сложную жизненную ситуацию, поэтому одолжила 300 тысяч рублей на 1 год с условием уплаты 5% от суммы займа ежемесячно. В этот же день стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и дома.

Из материалов дела следует, что заявительница ежемесячно платила заемщику 15 тысяч рублей, при этом она являлась фактической хозяйкой дома: оплачивала коммунальные услуги, несла бремя содержания жилья, обрабатывала земельный участок. Тем не менее заёмщик продал недвижимость и участок третьему лицу, который потребовал выселения заявительницы и членов ее семьи.

Женщина подчеркнула, что договор купли-продажи, в том числе жилого дома, являющегося единственным жилищем заявительницы и членов ее семьи, заключен как необходимое условие для получения займа в целях обеспечения возврата заемных денежных средств. При этом она продолжала осуществлять права и обязанности собственника спорного имущества, пользуясь им и неся бремя его содержания.

Жительница Ставрополя полагала, что при заключении договора стороны не преследовали цели фактического отчуждения продавцом недвижимого имущества. Между тем покупатель просил суд выселить семью истицы и обязать ее передать ему ключи.

Предгорный суд Ставропольского края удовлетворил требования истицы, посчитав сделку мнимой, претензии же покупателя он оставил без удовлетворения. Однако Ставропольский краевой суд это решение отменил и вынес новое, которым, наоборот, отказал истице и частично удовлетворил требования продавца. Апелляционная инстанция уже не увидела в сделке мнимого характера. Но ВС это мнение не разделил.

«Реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием (пункт 1 статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, статьи 2, 18 Конституции Российской Федерации) предполагает безусловную обязанность суда исследовать и оценивать все возможные варианты их защиты, поскольку правосудие по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах)», — отмечается в постановлении.

ВС напоминает, что суды в ходе процесса должны установить правоотношения сторон, определить, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, вынести обстоятельства на обсуждение. Эта обязанность не снимается с судей даже если стороны не ссылались на такие обстоятельства, подчеркивает высшая инстанция.

При этом суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Этим требованиям гражданского процессуального законодательства апелляционное определение не соответствует: судьи не дали оценку расписке заемщика об обязанности вернуть имущество как только будет погашен долг. Также в определении не содержится выводов, по которым суд апелляционной инстанции не принял эту расписку в качестве относимого и допустимого доказательства, указывает ВС.

Между тем, по мнению высшей инстанции, этот довод являлся юридически значимым для выяснения характера возникших отношений сторон и их надлежащей квалификации в целях правильного выбора норм, подлежащих применению как при рассмотрении спора.

Дополнительная ссылка истицы на то, что договор купли-продажи недвижимости носил мнимый характер, сама по себе не исключала, что между сторонами в действительности был заключен договор залога жилого дома в целях обеспечения возврата займа. Однако этот вопрос на обсуждение сторон поставлен не был, говорится в постановлении.

Эти нарушения ВС посчитал существенными, в связи с чем отменил определение Ставропольского краевого суда и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Притворная или прикрытая сделка

В несправедливую ситуацию попали и жители Саратова, заключившие и договор купли-продажи квартиры и договор займа, по которому покупатель должен был передать им 3 миллиона рублей под 5% в месяц сроком на два года. При этом «продавцы» квартиры получили всего 2,7 миллиона рублей, а в договоре о продаже их квартиры фигурировала сумма 4 миллиона рублей, но больше денег от покупателя они не видели.

https://www.youtube.com/watch?v=prYwPNP4QGQ\u0026t=194s

На самом же деле, по утверждениям заявителей, квартира передавалась в залог для обеспечения возврата долга и после исполнения обязательств предполагалось ее возвращение заемщикам обратно. Однако покупатель успел перепродать их недвижимость для того, как считают истцы, чтобы создать видимость добросовестности приобретения квартиры.

При этом он не предпринимал никаких действий по вселению в квартиру, не имел ключей и не нёс бремя её содержания, а продавец продолжала являться членом ЖСК, она и её дочь продолжали проживать в квартире и оплачивали все коммунальные расходы.

В связи с этим заявители посчитали сделку по купле-продаже квартиры притворной и просили отменить оба договора. Решением Волжского суда Саратова в удовлетворении их требований было отказано.

• Апелляционная инстанция Саратовского областного суда это решение отменила и приняла новое, которым исковые требования были удовлетворены.
• Однако ВС РФ счёл, что в ходе процесса были допущены ошибки.
• Он сослался на пункт 87 постановления пленума от 23 июня 2015 года No 25, в котором разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

«Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учётом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)», — указывается в решении.

Для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 88 постановления пленума).

1. ВС указывает, что из содержания нормы ГК и разъяснений пленума следует, что в случае признания сделки недействительной в связи с притворностью суду необходимо установить действительную волю сторон, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны.
2. При этом следует учесть, что признание договора притворной сделкой не влечёт таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении них предусмотрены иные последствия — применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, напоминает ВС РФ.
3. Он указывает, что апелляция установила обстоятельства, свидетельствующие о притворности сделки по продаже имущества, и сделала вывод о том, что действительная воля сторон была направлена на достижение правовых последствий, характерных для залога недвижимого имущества.
4. «Следовательно, суду апелляционной инстанции надлежало применить к притворной сделке правила прикрываемой сделки, с учётом её существа и содержания, чего в нарушение закона и разъяснений Пленума сделано не было», — поясняет ВС.
5. Он также считает, что суд неправомерно уклонился от выяснения вопроса, реально ли покупатель передал продавцу денежные средства, а именно это обстоятельство и должно было повлиять на принятие решения о наличии или отсутствии оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой.
6. Данное дело также направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.
7. Комментарий эксперта
8. Управляющий партнёр коллегии адвокатов «Тарло и партнеры» Алексей Попов отмечает, что позиция Верховного суда сразу по трём делам свидетельствует о борьбе высшей инстанции с порочной практикой, когда недобросовестные ростовщики пользуются неблагополучной ситуацией с деньгами у граждан и отнимают у них жильё.

«Объединение позиций этих постановлений в одну историю совершенно оправданно. Все они касаются тематики предоставления займа фактически под залог недвижимости, который с целью обхода довольно сложных процедур обращения взыскания на залог завуалирован под куплю-продажу этой недвижимости.

Такая недвижимость, переоформленная на заимодавца по договору купли-продажи, реализуется (продаётся) им третьим лицам по заниженной относительно рыночной стоимости цене в ускоренном порядке в случае нарушения сроков возврата займов, выданных под грабительские ломбардные проценты в условиях использования, как правило, сложного положения нуждающегося в деньгах заёмщика. Такую порочную практику, указывая на это как на противоправное поведение недобросовестной стороны, использующей неграмотность и сложившиеся тяжелые обстоятельства, вызвавшие нужду в деньгах собственников недвижимости, Верховный суд обоснованно предотвратил», — отметил Попов.

Он считает, что на примере рассмотрения конкретных дел ВС РФ «продемонстрировал недопустимость при их разрешении нижестоящими судами формального правового подхода в оценке заключённых договоров без учета фактических обстоятельств, свидетельствующих о явном притворном характере таких сделок — договоров купли-продажи квартир, имеющих своей целью в действительности прикрытие заемных отношений с залогом этих квартир».

«Несмотря на то, что граждане, вступающие в такие рискованные взаимоотношения, в принципе должны были осознавать возможные последствия, Верховный суд признал их слабой стороной, пострадавшей от действий предприимчивых ростовщиков, которые были признаны недопустимым злоупотреблением.

Такая позиция в целом справедлива, поскольку обе стороны понимали, что целью совершения купли-продажи квартиры является не сделка купли-продажи в собственном смысле, а временное (заключенное на определенный срок) обеспечение возвратности займа, что было установлено на основе имеющихся доказательств и фактических обстоятельств. Следовательно, к правоотношениям сторон требуется применять положения закона о тех сделках и правоотношениях, которые стороны на самом деле имели ввиду. В этих отношениях именно граждане-заемщики оказались пострадавшими, так как именно заимодавцы получили незаконные и необоснованные выгоды и преимущества из своего положения, недобросовестно используя права «собственников» по существу заложенной недвижимости в обход положений законодательства об ипотеке, а именно, порядка обращения взыскания и реализации заложенной недвижимости в счёт погашения обеспеченного таким залогом долга», — поясняет управляющий партнёр «Тарло и партнёры».

• Тем самым, подчеркивает он, Верховный суд положил конец довольно распространённому бизнесу различных некредитных учреждений и предприимчивых физических лиц — своего рода ломбардам недвижимости, — использующих подобные схемы.
• «Теперь такие ростовщики-заимодавцы рискуют подвергнуться всем негативным последствиям расторжения или признания недействительными заключённых сделок с такой «залоговой» недвижимостью, которая может быть изъята у них и у последующих приобретателей, в том числе вполне добросовестных в зависимости от конкретных обстоятельств, в пользу заемщиков (бывших собственников), тогда как заимодавцам придётся довольствоваться только правом получить выданные в займы деньги, причём эти обязательства будут уже ничем не обеспечены», — полагает Попов.
• Алиса ФОКС