Банкротство при ипотеке — как сохранить ипотечную квартиру

Вместе с юристами рассказываем, что будет с задолженностью по ипотеке в случае банкротства заемщика

Банкротство при ипотеке - как сохранить ипотечную квартиру

Семен Лиходеев/ТАСС

Процедурой банкротства могут воспользоваться не только компании, но и обычные люди. Причем с прошлого года граждане могут признать себя банкротом во внесудебном порядке — подав заявление в МФЦ. Для многих такая процедура — единственный легальный способ освобождения от долгов, включая ипотечные. Но что в таком случае будет с долгом по ипотеке и квартирой, взятой в кредит?

Банкротство и долги

Банкротство физического лица — это признанная законом неспособность гражданина погасить в полном объеме долги перед кредиторами или внести обязательные платежи (ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Процедура предусматривает списание долгов заемщика, если у него нет больше возможности платить по ним.

Основное требование к гражданину — сумма задолженности не менее 500 тыс. руб. и указанные требования не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда они должны быть исполнены.

Заявление о признании гражданина банкротом можно подать при просроченной ипотеке и других финансовых обязательствах (кредитах и займах, долгах по коммунальным услугам или налогам), перечисляет член Ассоциации юристов России (АЮР) Вита Завацкая.

Но недвижимость, которая является предметом залога, сохранить в собственности не удастся, как и другое имущество, которое находится в собственности должника (исключение составляет единственное жилье), отметила юрист.

Оно будет включено в конкурсную массу и реализовано с торгов, а залоговый кредитор (банк) первым получит выплаты.

Остаток суммы погасит выплаты вознаграждения конкурсному управляющему, судебные расходы и остальные задолженности.

Банкротство физлиц: как не потерять имущество

Конкурсная масса — все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства.

Исключение составляет только то имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

Например, под реализацию имущества банкрота не подпадают предметы домашнего обихода, единственное жилье, за исключением взятого в ипотеку жилья, по которому не погашен кредит, одежда, личные вещи.

После завершения процедуры банкротства происходит погашение всей задолженности банкрота, включая штрафные санкции и пени.

«Один из главных вопросов, который возникает при банкротстве: что будет с ипотекой? На самом деле ответ конкретно на этот вопрос прост: банк заберет квартиру. Точнее, она будет продана с банкротных торгов, после чего банк заберет деньги от продажи.

Ипотека тем самым исчезнет вместе с квартирой», — говорит арбитражный управляющий, член комиссии Ассоциации юристов России по проблемам банкротства Илья Софонов.

«Продолжать платить ипотеку нельзя. Дело в том, что в банкротстве под запретом любые платежи кредиторам. Все деньги, все имущество должника замораживаются. Поэтому перед банкротством всегда следует сначала закрыть ипотеку. Как только начнется банкротство, договариваться будет поздно — это точка невозврата, о чем большинство забывает», — пояснил он.

Банкротство при ипотеке - как сохранить ипотечную квартиру

Недвижимость, которая является предметом залога, сохранить в собственности не удастся, как и другое имущество, которое находится в собственности должника (исключение составляет единственное жилье) ( Семен Лиходеев/ТАСС )

Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:

— Весьма популярное заблуждение о том, что «обанкротиться» можно только по части кредитных обязательств. Даже если физическое лицо исправно платит по ипотечным обязательствам, но при этом у него есть другие кредитные обязательства, которые он не исполняет надлежащим образом, избавиться только от них через процедуру банкротства не удастся.

Процедура банкротства физического лица затрагивает все его долговые обязательства, за исключением специфических требований: субсидиарной ответственности и обязательств, возникших вследствие причинения вреда и убытков.

80% от реализации залогового имущества будет отправлено залогодержателю, остальное уйдет в счет погашения других обязательств.

При этом, если финансовые требования кредитной организации не будут удовлетворены в полном объеме, кредитная организация вправе получить оставшуюся часть от реализации другого имущества должника в составе кредиторов третьей очереди.

Возможно ли сохранить залоговую квартиру

Для того чтобы сохранить за собой залоговую недвижимость, есть несколько механизмов, отмечает Григорий Скрипилев из «Интерцессии». Во-первых, реструктуризация долгов.

«Процедура вводится в рамках банкротства, но не подразумевает изъятие ипотечной квартиры, формирование конкурсной массы и списание долгов. Процедура предполагает составление плана по погашению задолженности в срок до трех лет на льготных условиях.

План утверждается судом, если у должника есть возможность платить и сумма для него будет посильной», — объяснил юрист.

Во-вторых, мировое соглашение. В случае заключения мирового соглашения прекращается производство по делу о банкротстве гражданина.

Исполнение плана реструктуризации долгов гражданина и действие моратория на удовлетворение требований кредиторов также прекращается, и гражданин приступает к погашению задолженности перед кредиторами.

Однако, если условия мирового соглашения будут нарушены, гражданин будет признан банкротом, а его имущество реализовано на торгах.

По словам Скрипилева, бывают случаи, когда должники в преддверии процедуры банкротства берут потребительский кредит и гасят ипотеку. Жилая недвижимость перестает быть залоговым имуществом и становится собственностью физического лица. В дальнейшем, если долг по обязательствам становится непосильной ношей, такие должники обращаются в суд с заявлением о банкротстве.

При этом собственное недвижимое имущество получает статус единственного жилья (при условии, что у должника нет других жилых помещений) и исключается из конкурсной массы, а долги по потребительскому кредиту и иным обязательствам списывается без реализации недвижимости.

Такое поведение должников наблюдается в тех случаях, когда до полной выплаты ипотечного кредита осталось совершить «пару платежей».

Единственное жилье также можно будет потерять, если Госдума внесет поправки в законы. В апреле Конституционный суд выступил за частичное снятие запрета на изъятие единственного жилья.

Решение КС может привести к лишению единственного жилья не только злостных должников, но также тех, кто дошел до банкротства либо из-за своей финансовой безграмотности, либо по неосторожности, а не в результате умышленного уклонения от погашения долгов, считают юристы

Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам»:

— Теоретически сохранить залоговую квартиру возможно, но тогда надо сразу исключить процедуру банкротства из возможных вариантов.

В этом случае лучше сразу договариваться с банком, просить отсрочку по платежам или иную реструктуризацию задолженности, предварительно подготовив максимально возможное количество документов, подтверждающих, что вы не являетесь злостным и принципиальным неплательщиком, оказались в стесненных обстоятельствах в силу независящих от вас и непреодолимых причин (потеря работы, тяжелая болезнь и т. д.).

Не исключено, что банк пойдет вам навстречу и пересмотрит график платежей, так как кредитору тоже не нужны в отчетности «плохие» цифры по росту просроченной или безнадежной задолженности (последнее может привести к снижению рейтингов банка, увеличению требований по формированию резервов по выданным ссудам и т. д.)

Ипотека и банкротство: как сохранить квартиру в залоге

Мы уже писали о том, как правильно выбрать ипотечную программу и как правильно распорядиться кредитом. Но что если обстоятельства сложились так, что вы больше не можете платить? В этой статье мы расскажем, что делать и как сохранить ипотечную квартиру. Спойлер: шансы велики, даже если вас признали банкротом.

План А. Реструктурируйте кредит

Если задолженность некритичная и у вас сохранилась возможность делать хотя бы небольшие выплаты, сделайте реструктуризацию кредита. Это изменение условий действующей ипотеки на более мягкие: пересмотр графика выплат, снижение ежемесячного взноса, временное уменьшение платежа. Реструктуризацию проводят в том же банке, где взяли кредит.

Пересмотр условий ипотеки увеличит шансы сохранить залоговую квартиру и чистую кредитную историю.

Кто имеет право на реструктуризацию кредита

Нельзя изменить условия ипотеки по своему желанию в любое время. Для реструктуризации нужны веские основания. Например, у ПАО Сбербанк они такие:

  • у вас существенно снизился доход: вы потеряли работу, вас перевели на низкооплачиваемую должность;
  • вы ушли в декретный отпуск по уходу за ребенком;
  • вас призвали в армию;
  • вы тяжело заболели и значительную часть дохода тратите на лечение.

Банк не обязан пересматривать кредит. Однако если до сих пор вы добросовестно платили по ипотеке, то, скорее всего, он пойдет навстречу. Чтобы реструктурировать кредит, нужно подать в банк заявку и документы. Заемщики ПАО Сбербанк могут сделать это онлайн.

Документы для реструктуризации ипотечного кредита

  • Копия паспорта. Оригинал нужно принести, если банк одобрил пересмотр условий кредита.
  • Сведения о доходах за 3 последних месяца. Это могут быть: справка 2-НДФЛ для работающих по найму, налоговая декларация для индивидуальных предпринимателей, справка из Пенсионного фонда России для пенсионеров.
  • Документы, объясняющие, почему вы больше не можете выплачивать зафиксированные в договоре суммы: справка о сокращении заработной платы или об увольнении, листок нетрудоспособности, договор на лечение и квитанции на оплату.
  • Копия страхового полиса и квитанция об уплате страхового взноса по кредиту.

Что предложит банк

  • Уменьшить ежемесячный платеж. Соответственно, увеличится срок кредита и общая сумма переплаты.
  • Кредитные каникулы. Банк предоставит отсрочку по выплате: например, некоторое время вы будете перечислять только проценты.

Полезные советы, если вы выбрали реструктуризацию

  • Оцените свои финансовые возможности. Реструктуризация не избавляет вас от долга. Это новый кредит на более длительный срок. Потянете ли вы его? Готовы ли продлить ипотечный роман с банком?
  • Следите, чтобы условия, предложенные банком, не были чересчур мягкими. Если ежемесячный платеж очень низкий, то срок выплаты окажется излишне растянутым, а итоговая сумма процентов — заоблачной. Ипотека превратится в практически пожизненную кабалу. Надо ли вам это?

Реструктуризация выгодна, если финансовые трудности временные и есть надежда, что в скором будущем ситуация улучшится. Крайне желательно, чтобы у вас был пусть небольшой, но стабильный доход.

С 2015 года в России действует государственная программа помощи ипотечным заемщикам, которые оказались в трудной финансовой ситуации. Первая версия появилась в 2015 году, с тех пор ее неоднократно пересматривали и изменяли. Реализует программу Единый институт развития в жилищной сфере — ДОМ.РФ.

В 2019 году в рамках программы государство оплачивало до 30% долга перед банком, но не больше 1,5 млн рублей. Например, остаток по кредиту на момент обращения за помощью составляет 2 млн рублей, ставка — 11%, ежемесячный платеж — 22 732 рубля. Если банк спишет 20% долга, взнос уменьшится до 18 186 рублей в месяц. Неустойка, которая успела «набежать» за время просрочки, будет списана.

Банкротство при ипотеке - как сохранить ипотечную квартиру

Вы можете получить господдержку, если:

  • у вас один или больше детей в возрасте до 18 лет;
  • вы инвалид или содержите ребенка-инвалида;
  • вы ветеран боевых действий;
  • вы содержите иждивенца в возрасте до 24 лет: студента очного обучения, курсанта, аспиранта, интерна.

Условия участия в программе господдержки

  • Залоговая квартира — ваше единственное жилье.
  • Общая площадь недвижимости не больше 45 кв. м для однокомнатной квартиры, 65 кв. м — для двухкомнатной и 85 кв. м — для квартиры с тремя и более комнатами.
  • После вычета ежемесячного платежа средний доход за месяц составляет меньше двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи, и такая ситуация сохраняется в течение трех последних месяцев. Для Петербурга прожиточный минимум в 2019 году составлял 11 007,6 рублей. Значит, доход на каждого члена семьи должен быть меньше 22 015 рублей в месяц.
  • Размер ежемесячного платежа на время подачи заявления вырос не меньше, чем на 30% по сравнению с датой заключения ипотечного договора.
  • Заем на ипотеку взят больше года назад.

Даже если вы не подходите под эти условия, все равно подавайте заявку. С 22 августа 2017 года была создана специальная межведомственная комиссия. Она наделена правом принимать решения в особых случаях:

  • одобрять заявку на участие в программе, если заемщик не соответствует одному или двум условиям, но остро нуждается в помощи;
  • увеличивать предельную выплату по программе в два раза — до 3 млн рублей.
Читайте также:  Юрист по судебным приставам: как выбрать адвоката, стоимость услуг, что спросить на консультации

Документы, необходимые для участия в программе госпомощи

  • Копии паспортов заемщиков.
  • Документы, подтверждающие право на участие в программе: свидетельства о рождении детей, справка об инвалидности, удостоверение ветерана.
  • Сведения о доходе за последние 3 месяца: справка 2-НДФЛ, заверенная копия трудовой книжки.
  • Заявление об имущественном статусе. Форму можно скачать на сайте ДОМ.РФ.

Документы нужно подавать в банк, в котором вы брали ипотеку.

Попросите помощи у государства, если

  • залоговая квартира — ваше единственное жилье.
  • Финансовая ситуация ухудшилась, но находится под контролем. Помните, что господдержка не отменяет кредит, а только снижает нагрузку. У вас должна быть возможность продолжать ежемесячные выплаты.

Этот способ хорош, когда денег на выплаты нет и финансовых поступлений в обозримом будущем не предвидится. В таком случае разумнее не ждать, когда банк заберет квартиру, а избавиться от нее самому.

Продажа будет выгодной, если стоимость залогового жилья больше суммы остатка по долгу. Выручка от сделки пойдет на погашение кредита, а остаток вернут вам.

Первое, что нужно сделать — запросить разрешение на продажу у банка. В статье 37 Федерального закона «Об ипотеке» написано, что продать жилье в ипотеке можно только с согласия кредитора.

Если разрешение не получено, сделку признают незаконной, а квартиру отдадут банку (статья 301 Гражданского кодекса РФ). Не бойтесь, что вам откажут.

Как мы уже говорили, банк заинтересован в том, чтобы вы вернули долг и, скорее всего, согласится на сделку.

Полезные советы

  • Рекомендуем обратиться к грамотному специалисту по недвижимости. Продажа квартиры в ипотеке считается сделкой с обременениями. Процедура немного сложнее, чем обычно.
  • Назначьте цену на квартиру немного ниже рыночной, но не меньше 80%. Так вы быстрее найдете покупателя.

План Д. Подайте на банкротство

Это крайняя мера, когда финансовая ситуация вышла из-под контроля, а продажа залогового жилья ничем не поможет — остаток по кредиту больше, чем стоимость квартиры.

Если вы объявите себя банкротом, долги спишут, а вы начнете жизнь с чистого листа.

Право на банкротство для юридических лиц закреплено законом «О несостоятельности», с 1 октября 2015 года объявить себя банкротом может и физическое лицо.

Можно объявить себя банкротом в любое время?

Нет. Вас признают банкротом только если:

  • общая сумма долгов больше 500 тыс. рублей;
  • общая просрочка по платежам дольше 3 месяцев;
  • нет стабильного дохода;
  • сумма долга превышает стоимость имущества.

Не пытайтесь обмануть суд. За фиктивное или преднамеренное банкротство с ущербом до 1,5 млн рублей грозит административная ответственность и штраф от 1 до 3 тыс. рублей. Если сумма ущерба больше 1,5 млн рублей — будет возбуждено уголовное дело.

В течение 30 дней после того, как вы узнали или должны были узнать о своей финансовой несостоятельности, подайте в арбитражный суд по месту жительства пакет документов:

  • заявление о банкротстве.;
  • Документы, подтверждающие размеры долга.
  • Документы, объясняющие, почему возник долг и почему вы не можете платить по кредитам.
  • Опись имущества + документы, подтверждающие право собственности: выписка из Росреестра, паспорт на автомобиль. Также нужна оценка имущества. Ее выполняют оценочные компании, их услуги оплачивает должник. Оценить и описать имущество может и финансовый управляющий, для вас это будет бесплатно;
  • Информацию о доходах и уплаченных налогах, сведения по сделкам на сумму более 300 тыс. рублей за последние 3 года.
  • Выписки по банковским счетам.
  • Копии ИНН, страхового свидетельства, свидетельства о браке, копии свидетельств о рождении детей.
  • Квитанцию об оплате госпошлины и услуг финансового управляющего. С 1 января 2017 года госпошлина составляет 300 рублей. Работа финансового управляющего (ее оплачиваете вы) + 7% от суммы уплаченных долгов (эти деньги управляющий получит после продажи имущества).

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие документы.

Арбитражный суд рассматривает заявление в течение 3 месяцев. После принятия решения сведения вносят в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и в вашу кредитную историю.

Что будет с вашим имуществом

Суд назначит управляющего, который будет полностью контролировать ваши финансы и имущество. Цель управляющего — выжать из вас все, чтобы оплатить долги. Он проверит крупные сделки за последние 3 года, отыщет деньги на банковских счетах, договорится о реструктуризации кредитов или о мировом соглашении с кредиторами.

Также управляющий организует распродажу вашего имущества с торгов. Продадут не все — закон не позволит оставить вас голым на улице. Необходимую мебель, одежду, посуду, домашних животных вам оставят, а вот дорогую шубу, машину и драгоценности пустят с молотка. Если вы живете в родительской квартире и на 30 тысяч содержите престарелую мать, вам просто спишут все долги.

Что будет с вами

  • На время реализации имущества ваши финансовые дела контролирует управляющий. Без его согласия нельзя выезжать за границу, открывать или закрывать счет в банке, покупать ценные бумаги или недвижимость.
  • В течение трех лет нельзя создавать бизнес или занимать руководящие должности в компаниях.
  • В течение пяти лет вы обязаны сообщать банкам о своем банкротстве. Ни один из них не согласится дать вам денег взаймы, поэтому возможность взять кредит сводится к нулю.
  • Пять лет нельзя подавать повторное заявление о банкротстве.

Что будет с залоговой квартирой

Ипотечную квартиру, скорее всего, продадут с торгов. Не стоит этого пугаться. Объясняем, почему.

Банкротство при ипотеке - как сохранить ипотечную квартиру

Как проходят торги

  • Чтобы претендовать на залоговую квартиру, банк должен записаться в реестр кредиторов в течение 2 месяцев после объявления вашего банкротства. Если он не успеет это сделать, залоговая квартира будет считаться единственным жильем, отобрать которое нельзя (статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ).
  • Финансовый управляющий вместе с банком согласуют порядок реализации имущества, в том числе залоговой квартиры. Порядок утверждается судом. На это уходит примерно месяц.
  • Первый этап торгов. Жилье выставляется на продажу по цене, которая назначена банком и которая, как правило, соответствует рыночной. Этот этап длится месяц. Потом наступает перерыв на 30 дней.
  • Второй этап торгов. Стоимость квартиры снижается на 10%. Эти торги тоже длятся месяц с паузой в 30 дней по окончании.
  • Третьи торги. Цена стартует с рыночной, но каждый день падает на 5-10% и снижается до 50%. Этот этап длится месяц.

Отчеты о торгах публикуют в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте газеты «Коммерсантъ». Сроки часто сдвигаются, поэтому процедура реализации занимает от 6 месяцев до двух лет.

В это время вы можете жить в залоговой квартире или сдавать ее в аренду. Пени и штрафы по кредитам перестают капать с начала судебного разбирательства.

Как видите, у вас есть время прийти в себя, поправить положение и найти деньги на выкуп квартиры.

Как вы можете выкупить залоговую квартиру на торгах

Продажа имущества банкротов происходит на закрытых площадках. Сведения выкладывают на Официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов.

Площадок немного, и все они закрытые. Большинство потенциальных покупателей о них не знают. Чтобы получить доступ к торгам, нужно уплатить взнос участника в размере 5-10% от стоимости реализуемого жилья и иметь специальный электронный ключ.

Фактически о продаже вашей ипотечной квартиры знают только банк, финансовый управляющий и вы.

Если вы купили квартиру на торгах, то заплатить за нее нужно в течение месяца после окончания продаж. Не успеете — взнос участника вам не вернут. Если квартиру никто не купил (даже вы), жилье остается вашим.

В статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, о которой мы уже упоминали выше, написано, что квартиру, которая является единственным пригодным жилищем, нельзя отнять за долги. Однако на залоговую недвижимость это правило не распространяется, поскольку до полной выплаты кредита и получения права собственности она принадлежит банку (статья 50 Федерального закона «Об ипотеке»).

У меня есть просрочки по другим кредитам, но ипотеку я плачу исправно. Квартиру не продадут?

Нельзя признать себя банкротом только в отношении определенных долгов. Либо вы банкрот, либо нет. Поэтому залоговую квартиру все равно могут продать с торгов, даже если с ипотекой все идеально.

В ипотечной квартире прописаны несовершеннолетние дети. Ее отнимут?

То, что в залоговой квартире прописан ребенок, — не препятствие для продажи. Даже если вы обратитесь в органы опеки несовершеннолетних, квартиру все равно могут пустить с торгов. В этом случае разумнее всего обратиться к грамотному специалисту, который поможет отстоять квартиру в суде.

Я банкрот. Состою в браке, есть квартира в ипотеке, которая оформлена на жену. Квартиру продадут с торгов?

Имущество, нажитое в браке, считается совместно нажитым (статья 34 Семейного кодекса РФ). Поэтому его продадут, половина вырученной суммы пойдет на уплату долгов, а половину вернут жене.

Однако ипотечная квартира еще не является собственностью супруги.

Следовательно, жилье останется, при условии, что кредит полностью оформлен на нее, она исправно вносит платежи, а вы не являетесь ни созаемщиком, ни поручителем.

Квартира куплена по военной ипотеке. Ее отнимут при банкротстве?

Военную ипотеку выплачивает государство, поэтому контрактник в принципе не может быть признан банкротом. У него могут возникнуть задолженности по выплатам, но не более. А вот если вы разорвали военный контракт, тогда процедура банкротства проходит как обычно.

Полезные советы должникам

  • Не паникуйте. Помните, что уважающий себя банк заинтересован в том, чтобы вы вернули долг, и будет по возможности помогать вам в этом.
  • Не ждите, что проблемы исчезнут сами собой. Банки не забывают долгов. А пока вы тянете время, капают проценты, пени и штрафы, долг увеличивается, ваша кредитная история ухудшается и шансы сохранить залоговую квартиру уменьшаются.
  • Брать новый кредит, чтобы расплатиться со старым, — не лучшее решение. Особенно если вы приняли его необдуманно. Новый кредит может оказаться еще тяжелее старого.
  • Не прячьтесь от банка. Займите активную позицию. Продемонстрируйте свою готовность выплатить кредит: напишите, позвоните, а еще лучше сходите в банк и побеседуйте с кредитным специалистом. Честно объясните ситуацию и вместе ищите решение проблемы.
  • Если совсем растерялись, обратитесь к юристу или кредитному адвокату.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Как сохранить ипотечную квартиру при процедуре банкротства

Когда заемщик с долгами и квартирой с невыплаченной ипотекой планирует стать банкротом, возникает вопрос: «Как сохранить недвижимость?» Квартира, которую оформляли по ипотечному договору, принадлежит банку. В итоге такую недвижимость включат в перечень реализуемых объектов. Все деньги, которые получит банк от реализации имущества, пойдут на погашение долгов будущего банкрота.

Рассмотрим способы, как при банкротстве сохранить квартиру и рассчитаться с долгами.

Что будет с ипотечной квартирой, если ничего не делать?

Банкротство при ипотеке - как сохранить ипотечную квартиру

Когда должника признают банкротом, квартира будет продана на торгах. И деньги пойдут на погашение долгов по займам. Если кредиторы не подадут претензии в суд в течение двух месяцев, они не вернут свои деньги.

В каких случаях банк не заберет ипотечную квартиру?

Кредитор откажется продать квартиру должника в том случае, если недвижимостью владеет не только он, и доля слишком мала, чтобы покрыть расходы по долгам. 

Если квартиру выставили на торги, но на нее нет спроса, например, из-за плохого ремонта, часто через 2−3 месяца кредиторы отказываются от реализации. В итоге квартира останется в собственности банка, но банкроту все равно придется оплачивать ипотеку. Во всех остальных случаях банк заберет недвижимость, даже если он единственная собственность должника. 

Пример Сергей попал в долговую яму, но у него есть доля квартиры в ипотеку. Живет вместе с супругой и есть ребенок. Это единственное жилье, которое оформлено на всех членов семьи. Сергей подал через три месяца заявление на банкротство по стандартной схеме, т. к. сумма долга 1 млн руб. Недвижимость оформлена на двоих супругов и ребенка, а еще в договоре купли-продажи участвует тетя жены. Получается, что Сергею принадлежит 1/3 имущества, поэтому кредитор отказался от реализации имущества.

Как сохранить ипотечное жилье?

Сценарий выше считается самым пессимистичным. Отдать квартиру, за которую платили годами, никто не захочет. Для сохранения недвижимости при подаче документов на банкротство существует несколько законных способов. 

Реструктуризация долга

Должнику разрешается провести реструктуризацию долга во время подачи документов на банкротство. Подходит в том случае, если у будущего банкрота несколько кредитов в разных банках и он хочет сохранить имущество.

Читайте также:  Верховный суд запретил банкротный туризм

В этом случае ипотечную недвижимость снимают с реализуемых объектов, сумму ипотеки уменьшают, а длительность кредитования увеличивают. Статья 213 о банкротстве физических лиц гласит, что реструктуризация обязательный этап для граждан, заявивших о несостоятельности.

Когда испытываете временные финансовые трудности, реструктуризация поможет сохранить ипотечную квартиру.

В процессе реструктуризации:

  • штраф не начисляется;
  • должнику дают два месяца на разработку плана по выплатам;
  • кредит разрешается не платить, пока не утвержден план;
  • финансовый управляющий изучает план и принимает решение об утверждении.

План согласовывается с кредиторами и утверждается на судебном процессе. По закону, сумма ежемесячного платежа не превышает 50% от дохода банкрота.

Пример Андрей приобрел двухкомнатную квартиру вместе с женой. Оформил ипотеку на 11 лет, но через пять лет потерял работу. Помимо долгов по ипотеке, был и потребительский кредит на сумму в 650 тыс. руб. Андрей решил начать процедуру банкротства. Кредиторы сразу подали обращение в суд о продаже ипотечного жилья в счет погашения долга. Но благодаря реструктуризации долга по ипотеке банк пересмотрел кредитный договор, уменьшил ежемесячный платеж и продлил срок ипотеки. Андрей нашел работу и постепенно начал рассчитываться с долгами по ипотеке.

Отсрочка через суд

Когда кредиторы требуют выставить ипотечную квартиру на торги, чтобы продать и изъять деньги в счет погашения долга, собственник вправе оттянуть этот процесс. Должник вправе обратиться в суд, написать заявление, чтобы разрешили отсрочку на срок до 12 месяцев.

А еще должник во время процедуры банкротства вправе подавать апелляции и требовать изменить стартовую сумму, в которую кредиторы оценили недвижимость. Это позволит еще два-три месяца.

В итоге если это временные финансовые трудности, должник соберет деньги и будет постепенно погашать долги. 

Пример Илья купил однокомнатную квартиру в ипотеку. Через год потерял работу из-за кризиса. Новую работу искал три мессяца, но так и не нашел. За это время собрались долги, пени, и Илья решил начать процедуру банкротства. Кредиторы в суде потребовали изъять квартиру для продажи на торгах, но Илья попросил об отсрочке на 12 месяцев. Суд удовлетворил требование и приостановил дело об изъятии ипотечной недвижимости. Через шесть месяцев Илья устроился на новую работу и продолжил выполнять финансовые обязательства перед кредиторами. В итоге удалось сохранить ипотечную недвижимость.

Сбор документов и подача заявления в арбитражный суд

Перед тем как объявить себя банкротом, соберите документы, которые подтвердят невозможность выполнять кредитные обязательства. Суд будет опираться при вынесении вердикта на эти документы, поэтому подготовьте все сведения:

  • список кредиторов и долги перед ними;
  • график оплаты и кредитный договор;
  • выписка из банка о счетах должника;
  • сведения о доходах за последние три года;
  • опись имущества;
  • данные о ценных бумагах и доли в уставном капитале при наличии;
  • сведения о сделках с недвижимостью за последние три года.

Полный список документов регламентирован в соответствии со ст. 213.4. 127-ФЗ. Для решения суд вправе запросить и другие сведения о банкроте. После сбора документов должник при стандартной процедуре подает заявление в арбитражный суд. Подать заявление разрешается тремя способами:

  • онлайн-сервис «Мой Арбитр»;
  • направить заявление по почте;
  • лично явиться в арбитражный суд и написать заявление.

Как реализуют ипотечную квартиру?

Ипотечную квартиру включают в имущество для реализации на торгах. Такая же процедура предусмотрена и при продаже квартиры собственника, если он объявляет себя банкротом.

Но по закону, нельзя продавать с торгов единственное жилье собственника. На реализацию ипотечной квартиры с торгов выделяется шесть месяцев, но при необходимости срок продлевают после решения суда.

Схема продажи ипотечной квартиры выглядит так:

  • оценивается объект продажи, во внимание принимается оценка независимых экспертов;
  • назначается дата электронных торгов;
  • проводятся торги, продается квартира новому собственнику;
  • вырученные деньги возвращаются банку, а оставшаяся сумма распределяется между кредиторами и финансовым управляющим.

Некоторые должники боятся подавать на банкротство, т. к. есть квартира в ипотеке. Закон, запрещающий изъятие единственного имущества должника, не распространяется на ипотечную квартиру. Это связано с тем, что недвижимость в собственности у банка, а не заемщика. И полная переуступка прав будет произведена после выплаты долгов по ипотеке.

Процедура банкротства при наличии ипотеки подходит должникам, у которых несколько долгов перед кредиторами, но хочется сохранить недвижимость. Для сохранения недвижимости разрешается подавать апелляции на отсрочку по оплате, пользоваться реструктуризацией или даже рефинансированием. 

Но когда должник не планирует погашать долги перед кредиторами, ипотечная квартира будет продана на торгах. На торгах запрещается участвовать заинтересованным людям, поэтому родственников и близких для этих целей использовать нельзя. Когда финансовый управляющий заподозрит такую покупку, сделку отменят. 

Но есть и негативные последствия.

При подаче документов о банкротстве, когда есть ипотечная квартира, не забывайте о следующих моментах.

Чтобы сохранить купленную недвижимость по ипотеке во время начала процедуры банкротства, обращайтесь в МБК. Поможем договориться с банком об отсрочке по оплате, реструктуризации или рефинансировании задолженности.

Банкротство при ипотеке: как сохранить квартиру

Закон о банкротстве позволяет списывать любые кредитные долги, в том числе ипотечные. Если вы не в силах справляться с обязательствами, если просрочка по жилищному или иному кредиту уже допущена, вы можете обратиться в Арбитражный суд и инициировать банкротство.

Банкротство при ипотеке — сложная и затратная процедура, но благодаря ей заемщик может избавиться от бремени обязательств. Много вопросов касается квартиры и того, можно ли ее сохранить. В этом и в том, как проходит процесс объявления себя банкротом, — на Бробанк.ру.

Можно ли стать банкротом наполовину

Ипотечные заемщики всеми силами стараются сохранить купленное в кредит имущество. Имея обязательства перед другими банками и иными структурами (например, ЖХК), они стараются не совершать просрочки по самому важному долгу — ипотеке.

При этом могут образоваться просроченные кредитные обязательства, долги по налогам и штрафам. Если должник решит стать банкротом в отношении других долгов, это в любом случае коснется и ипотеки. Банкротство наступает в отношении всех обязательств, даже если те исправно оплачиваются.

С момента введения процедуры банкротства по закону все долговые обязательства считаются наступившими в полном объеме, даже если исправно выплачивались. С этого дня делать платежи по ним нельзя.

Можно ли оформить банкротство при ипотеке

Безусловно, ипотечные долги попадают под процедуру банкротства, но процесс влечет за собой потерю заложенного имущества. Все проводится согласно алгоритму, установленному в ФЗ-127 О несостоятельности. Его глава 10 посвящена банкротству физических лиц.

Согласно нормам указанного ФЗ гражданин может начать процедуру банкротства, если:

  • его суммарные просроченные обязательства превышают 500 000 рублей;
  • просрочка длится 3 месяца и более.

При этом, как уже говорилось, у гражданина может быть несколько разных долгов. Если одни обязательства выполняются, а другие соответствуют условиям банкротства, под процедуру попадают все.

Подать заявление можно и в том случае, если условия признания банкротом еще не соблюдены. Но в том случае, если очевидно, что это неизбежно.

Что будет с квартирой

Многих интересует банкротство ипотеки с сохранением квартиры. Некоторые полагают, что если это единственное жилье, то его по закону забирать не имеют права. Только вот ситуация с ипотекой — это исключение. Квартира выступает обязательством по кредиту, поэтому она будет изыматься и реализовываться.

В ходе процедуры недвижимость продается, вырученные средства идут на покрытие долгов. В первую очередь покрывается долг перед ипотечным банком. Если средства остаются, они уходят на закрытие других обязательств. Если денег не хватило на закрытие долгов, то при признании гражданина банкротом остаток списывается.

Многих интересует, как сохранить квартиру в ипотеке при банкротстве. В подавляющем числе случаев это невозможно. Но обходные варианты есть, о них расскажем ниже.

Стоит ли пользоваться услугами юристов

Если вы планирует оформить банкротство при действующей ипотеке, готовьтесь к сложной и долгой процедуре. В большинстве случаев граждане обращаются к компаниям или отдельным юристам, которые сопровождают банкротство. Что они делают:

  • дают первичную консультацию, на которой можно решить вопрос, как сохранить жилье. Грамотный специалист после изучения конкретной ситуации выведет возможные схемы (если они возможны);
  • помогают собрать документы, а это довольно обширный пакет. После составляют исковое заявление и подают его в Арбитражный суд;
  • если заемщик нанял специалиста для полного сопровождения, то юрист обеспечивает поддержку в ходе всей процедуры, включая этап продажи недвижимости и другого имущества банкрота.

Вы можете сделать банкротство с ипотекой самостоятельно, но нужно объективно оценивать свои силы. Если есть возможность нанять юриста, лучше это сделать хотя бы для консультации, анализа ситуации и составления искового заявления.

Как проходит банкротство физических лиц с ипотекой

Дела о банкротстве физ лиц при ипотеке и других долгах рассматривают только Арбитражные суды. Поэтому гражданину нужно собрать пакет документов и направить его любым способом в канцелярию суда.

Перечень документов большой. Это все свидетельства о семейном положении, список кредиторов с указанием размеров долгов, опись имущества по установленной форме, документы, подтверждающие права собственности, документы о доходах и пр. Полный перечень и образцы форм для заполнения — в статье 213.4 ФЗ-127.

Как все будет проходить:

  1. Суд проверяет обоснованность заявления. Если он имеет долги, низкий доход, если размер задолженности превышает стоимость имущества, иск будет обоснованным. В целом, это происходит, если понятно, что гражданин явно не сможет выполнить обязательства.
  2. Если заявление признано обоснованным, назначается дата рассмотрения дела по банкротству гражданина. Также суд назначает финансового управляющего, для оплаты услуг которого истец вносит на депозит суда 25 000 рублей.
  3. До судебного заседания работу проводит финансовый управляющий. Он изучает финансовое положение гражданина, проверяет совершенные им за последние 3 года сделки, следит за счетами и имуществом, организовывает собрание кредиторов и пр. Далее он составляет отчет и план реструктуризации долгов и передает его суду.
  4. В ходе судебного заседания судья изучает предоставленные управляющим доводы и составленный план. Если план не нравится, суд отправляет его на доработку. Если план подходит, вводится процедура реструктуризации долгов. Если понятно, что реструктуризация тоже не станет выходом, гражданин признается банкротом.
  5. В дело снова вступает финансовый управляющий, который проводит оценку имущества, занимается его реализацией, всеми финансовыми делами гражданина. Заложенная недвижимость продается с торгов.
Читайте также:  Оспаривание или признание сделки должника недействительной при банкротстве физических лиц: судебная практика, сроки

На втором этапе управляющему снова нужно заплатить 25 000 рублей, плюс он получит 7% от суммы реструктурированных долгов или 7% от реализуемого имущества.

Ипотечная квартира и другое имущество, на которое может быть возложено взыскание, реализуется. Вырученные деньги идут на покрытие долгов. Оставшиеся долги списываются, гражданин становится банкротом.

Если введен план реструктуризации долгов, то имущество не изымается, ипотека и другие долги продолжают существовать. Максимальный срок реструктуризации — 3 года. План одобряется только в том случае, если должник может его соблюдать.

Банкротство заемщика при ипотеке и созаемщик

Часто договор ипотеки заключает не один человек, в сделке фигурирует созаемщик, который несет такую же ответственность за выплату долга и имеет такие же права на недвижимость. Стандартно речь о супругах.

Начнем с того, что у созаемщика есть шанс спасти недвижимость, если заняться этим вопросом до инициации процедуры банкротства. Ему необходимо закрыть ссуду досрочно, после чего заемщик может банкротиться.

Как дальше будет решаться имущественный вопрос — это уже второстепенная задача, главное, что объект перестанет быть залогом и не будет участвовать в конкурсной массе. Если он будет единственным жильем банкрота, его не заберут.

Если перед банкротством ипотеку досрочно погасит сам потенциальный банкрот и выведет объект из под залога, финансовый управляющий может аннулировать эту сделку.

Никакой дележки долга или имущества не произойдет. Участники сделки несут солидарную ответствовать в равных правах. Поэтому, несмотря на наличие созаемщика, при банкротстве заемщика квартира продается, долг закрывается за счет продажи залога.

Более того, если вырученных от продажи залога средств не хватило на погашение ипотечного долга в полном объеме, банк правомочен взыскать эти деньги с созаемщика.

Если банкротится созаемщик

Крайне другая ситуация складывается, если банкротом решил стать не основной заемщик по ипотеке, а созаемщик. Банку тоже эти нервотрепки не нужны, поэтому он порекомендует заемщику один из следующих вариантов:

  1. Вывести созаемщика из ипотеки. То есть переоформить ипотеку полностью на себя. Но это возможно, если уровень платежеспособности заемщика позволяет это сделать.
  2. Заменить созаемщика на другого. Также при условии, что тот человек обладает достаточным уровнем платежеспособности.

Но, опять же, все это нужно делать до подачи заявления на банкротство. Если дело уже завертелось, ничего предпринять нельзя.

Как сохранить ипотеку при банкротстве

Если это единственное жилье, по итогу банкротства при ипотеке оно все равно будет продано. Также не играет роли материнский капитал и прописанные несовершеннолетние. Да, в деле будут принимать участие органы опеки, но недвижимость все равно не сохранить.

Варианты сохранения жилья:

  1. Если проблемным долгом является только ипотека, лучше сначала обратиться в банк и попросить реструктуризацию или кредитные каникулы. Тогда банкротство вообще не понадобится, по крайней мере, сейчас.
  2. Досрочное погашение ипотеки созаемщиком.
  3. Погасить ипотеку досрочно, но не за счет новых кредитов, по которым после будет проводиться банкротство. Этот метод не даст 100% гарантии, все зависит от обстоятельств.
  4. Вывести созаемщика-банкрота из ипотеки или заменить его на другого.
  5. Суд примет решение не о банкротстве, а о реструктуризации.

Некоторые граждане принимают решение взять еще кредиты, погасить ими долг по ипотеке досрочно и вывести недвижимость из под обременения. А потом уже, просрочив эти кредиты, подают иск о банкротстве.

Только вот финансовый управляющий проверяет все сделки гражданина за последние 3 года. И если обнаруживает факт увода имущества, он может все аннулировать. Поэтому специалисты по банкротству не рекомендуют так делать.

В заключение

Подытожим все сказанное. Если у вас есть ипотека, и вы хотите признать себя банкротом, то добросовестная выплата ипотеки дело не спасет. Невозможно одни обязательства платить, а по другим становиться банкротами. Если суд признает иск обоснованным, все текущие долги автоматически становятся наступившими.

Не надейтесь сохранить ипотечную квартиру, ее заберут, даже если она куплена с материнским капиталом или является единственным жильем. Если есть намерение сохранить объект, об этом нужно думать задолго до подачи иска в Арбитражный суд. И лучше обратиться для этого к специалисту по банкротству, который составит четкий план согласно ситуации.

Частые вопросы

Что будет с квартирой при банкротстве при ипотеке? Она будет реализована с торгов. Кроме стандартного дисконта из вырученных денег еще вычтется вознаграждение финансового управляющего в размере 7%. Вырученные средства идут на закрытие долгов.

Можно ли сделать банкротство, если есть ипотека? Можно, но ипотека тоже будет участвовать в банкротстве, даже если по ней нет просрочек. И недвижимость будет изъята для покрытия долгов (в первую очередь перед банком-залогодержателем).

Как проходит банкротство физических лиц с ипотекой с детьми? Проходит на стандартных условиях, но с привлечением органов опеки, которые будут защищать интересы несовершеннолетних. Что будет с военной ипотекой при банкротстве? Если военнослужащий уволился и платит ссуду самостоятельно, процесс банкротства будет стандартным.

Если проходит службу, за него ипотеку погашает государство, дело получает иной оборот. Судебная практика говорит о прецеденте, когда Верховный суд исключил такое жилье из конкурсной массы, потому что по сути оно является льготой для военнослужащего, ипотеку выплачивает государство. Можно ли перед банкротством закрыть ипотеку досрочно? Теоретически да, это возможно.

Но если у должника нет другого имущества для покрытия долгов, если кроме ипотечного банка есть другие кредиторы, операция досрочного погашения может быть оспорена. Об авторе

Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит». Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. rusanova@brobank.ru

Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.

Как не потерять ипотечную квартиру в банкротстве

Оговоримся сразу — залоговое имущество (ипотека) не обладает исполнительским иммунитетом и подлежит продаже (даже если является единственным жильем). Любой юрист это прекрасно понимает.

Но представим, что вы столкнулись с тем, что по долгам платить не можете, причины в данном контексте не важны. Банк подает на вас в суд и вот вот начнутся торги по продаже вашей квартиры. Есть ли какие-то варианты?

Оказывается есть.

В Российском законодательстве существует процедура, которая практически всеми забыта и редко используется. Однако, она очень сильно может помочь должникам с квартирами, попавшими в сложную жизненную ситуацию ситуацию.

Эта СУДЕБНАЯ процедура называется — Реструктуризация долгов гражданина. И я сейчас говорю именно о судебной процедуре, предусмотренной § 1.1. главы X Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»

Если говорить в двух словах — это процедура, в которой всем лицам участвующим в деле предлагается предоставить суду план,  предусматривающий срок до 3 лет в течение которого должник должен расплатиться по своим долгам. И самое главное для получения такой отсрочки по факту НЕ ТРЕБУЕТСЯ согласие банка (об этом ниже).

Конечно, для большинства «Ипотечников» это покажется нереальной задачей — закрыть ипотеку, которую брали на 10 и более лет за 3 года, но и здесь все не так просто. И я бы всё-таки рекомендовал рассмотреть этот вариант, если других вариантов не осталось.

Давайте разберем плюсы, которые вы можете получить от этой процедуры:

1. Возможность законно получить отсрочку по оплате платежей по кредитам.

Конечно же, напрямую в законе это не прописано. Но фактически дела обстоят именно так.

С момента введения процедуры реструктуризации задолженности, удовлетворение требований кредиторов (оплата платежей по кредитам) возможно только в рамках процедуры банкротства, а все исполнительные производства у приставов приостанавливаются. Это означает, что Банк не сможет взыскивать с вас деньги в этот период, например, удерживая их из заработной платы.

Процедура реструктуризации вводится на срок до 6 месяцев (и, в последующем, она либо продолжается с утверждением плана реструктуризации (об этом позже), либо прекращается переходом в следующую процедуру).

Таким образом, вы получаете законную отсрочку по оплате кредитов сроком в 6 месяцев. При этом банк НЕ СМОЖЕТ в течение этого периода продать залоговую квартиру.

2. Прекращение начисления процентов и неустоек по договору.

Статьей 213.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено следующее:

С даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов наступают следующие последствия: прекращается начисление неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, а также процентов по всем обязательствам гражданина, за исключением текущих платежей

Таким образом, те 6 месяцев, которые вы не платите кредиты на них не начисляются проценты и неустойки. Звучит не плохо для человека в безвыходной ситуации, который хочет выиграть время.

3. В случае утверждения плана реструктуризации вы можете получить снижение процентной ставки

Если план всё-таки был утвержден судом, то на все ваши кредиты (включая ипотечный) устанавливается специальная процентная ставка (ч.2 ст. 213.19):

Проценты на сумму требований конкурсного кредитора, уполномоченного органа, выраженных в валюте Российской Федерации, начисляются в размере ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату утверждения плана реструктуризации долгов гражданина.

На сегодняшний день эта ставка составляет 7,5% годовых. Снова звучит не плохо, если у вас есть идеи как расплатиться по кредитам за 3 года.

4. План реструктуризации может предусматривать «принудительных» поручителей.

Вне рамок дела о банкротстве банк вправе отказать вам предоставлять отсрочку или изменять порядок погашения, даже если предложите дополнительных поручителей или иное имущество в качестве залога. Но вот судебная практика дел о банкротстве, говорит об обратном.

Суды регулярно указывают на то, что банку должно быть безразлично кто и как будет гасить долги, поэтому план реструктуризации может быть утвержден даже при отсутствии доходов самого должника, но при поручительстве третьих лиц (друзей или родственников, имеющих доход).

Аналогичным образом, план реструктуризации может предусматривать, что перед продажей ипотечного (залогового имущества) должник продаст ИНОЕ имущество с целью удовлетворить требования банка. Опять же в том числе имущество третьих лиц (с их согласия, конечно же).

5. Утверждение плана реструктуризации производится судом, а не банком.

Из этого правила вытекает 2 важных момента:

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *