© pixabay.com
В Минэкономразвития (МЭР) раскритиковали законопроект, разрешающий банкам и МФО продавать единственное жильё должника, пишет в среду газета «Известия» со ссылкой на отзыв замглавы ведомства Ильи Торосова.
Речь идёт о законопроекте Минюста «О внесении изменений в отдельные законодательные акты в части обращения взыскания на роскошное жилое помещение». Документ ещё обсуждается, но, как предполагают в МЭР, после прецедента в Екатеринбурге его доработка ускорится. 
Должника без штанов не оставят
Так, в начале лета в России впервые продали единственное жильё должника. Им стал екатеринбуржец, общая сумма долгов которого составила 20 миллионов рублей. Пятикомнатную квартиру гражданина продали на аукционе за 8,25 миллиона рублей, предоставив взамен однокомнатную. Хотя это не предусмотрено Гражданским процессуальным кодексом (КПК), Конституционный суд в апреле внёс корректировки в правоприменение. Теперь по решению суда можно продать единственное жильё, если его площадь превышает нормы предоставления жилья по условиям соцнайма в регионе (то есть будет считаться роскошным).
Проект нарушает баланс интересов должника и кредиторов, увеличивает социальную незащищённость попавших в трудную жизненную ситуацию граждан, указали Минэкономразвития.
КС разъяснил права экс-супругов при разделе проданных квартир
В соответствии с Конституцией каждый человек имеет право на неприкосновенность жилья. При этом установлено, что интересы гражданина-должника могут быть затронуты только в том случае, если это необходимо для защиты прав равного ему субъекта, подчёркивается в отзыве.
В связи с этим МЭР предлагает взыскивать единственное жильё должника в случае, если долг взят у физлица. А банки и МФО могут сами просчитывать риски при кредитовании. Также в отзыве предлагается защитить от продажи жильё, которое принадлежит собственнику более трёх лет.
При продаже жилья нет гарантий, что вырученных денег хватит на погашение всех долгов. Поэтому разрешение на продажу нужно запрашивать у должника, считают в МЭР.
Если же он его не даст (например, у него несколько кредиторов и средств от продажи не хватит на то, чтобы погасить все долги), человек, ссудивший ему деньги, может обратиться в суд.
После этого, согласно предложению ведомства, будет запущена процедура банкротства, которую оплатят из денег от продажи жилья. Все долги банкрота будут списаны, вне зависимости от того, хватило средств на их погашение или нет.
Кроме того, в министерстве предложили установить федеральный норматив площади жилья для одного человека. Его рассчитают по формуле: наибольший из действующих в регионах норматив умножат на три. Объекты, метраж которых окажется больше данного норматива, посчитают роскошными.
• Как сэкономить при продаже или покупке квартиры • Долгов заявил о необходимости жёсткого контроля за рынком жилья
Как пишет газета, сейчас во многих регионах действуют параметры: 33 квадратных метра на одного проживающего, 42 — для состоящих в браке, 18 кв. м — на каждого члена семьи, в которой три и более человек.
Как указали эксперты отрасли, критерии роскошного жилья должны учитывать не только его площадь, но и стоимость. Кроме того, помимо рыночной стоимости нужно учитывать, как квартира соотносится со средними ценами на жильё в регионе. Это важно, так как квартиры меньшей площади, но в престижных районах стоят дороже по сравнению с теми, которые расположены в менее престижных.
В Минюсте получили отзыв с поправками, проект дорабатывается совместно с заинтересованными ведомствами, в том числе Минэкономразвития, отмечают «Известия».
Ранее сообщалось, что президент Владимир Путин 29 июня подписал закон о защите гарантированного минимального дохода граждан от списания за долги. Что могут, а что не могут забрать кредиторы, разбиралась «Парламентская газета».
Также читайте о том, какие законы вступают в силу в августе.
В россии могут начать изымать у должников единственное, но дорогое жилье — ассоциация юристов россии
19 Июля 2021
В России, очевидно, полноценно заработает практика изъятия за долги единственного жилья, если оно будет признано роскошным, с последующим переселением должника в пристанище поскромнее. О будущих подробных контурах этой системы продолжают дискутировать минэкономразвития и минюст.
При этом весной Конституционный суд (КС) допустил, пытаясь решить вопрос хотя бы в судебной плоскости, что при ряде условий единственное жилье у должника действительно может изыматься. Первое (и пока что единственное) изъятие дорогого жилья у банкрота произошло уже в июне.
С законодательной же стороны над проблемой работают в минюсте. Как сообщили «РГ» в ведомстве, законопроект по взысканию за долги роскошных жилых помещений дорабатывается совместно с заинтересованными госорганами.
В министерстве подчеркнули, что работа ведется в соответствии с указанным постановлением КС.
В действующей редакции Гражданского процессуального кодекса изъятие единственного жилья не разрешается. Постановление КС по факту допускает в судебной практике снятие защиты с единственного жилья, если оно приобреталось со злоупотреблениями.
Например, могут учитываться время присуждения долга, возбуждения исполнительного производства и извещения должника об этом, условия сделок по отчуждению другого имущества для приобретения защищенного иммунитетом жилья.
Суды также должны учитывать рыночную стоимость жилья и ее соотношение с величиной долга, чтобы взыскание было не карательным, а обоснованным, следует из постановления.
КС указывает и на то, что должника нельзя оставить без жилища, причем площадью не меньше чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма и в пределах того же поселения, где это лицо проживает, отмечает член ассоциации юристов России Ольга Эттлер.
Суды должны учитывать рыночную цену жилья и соотносить ее с величиной долга, чтобы взыскание было не карательным, а обоснованным Постановление КС получило первое применение в Екатеринбурге. Единственная пятикомнатная квартира должника была продана за 8,5 млн рублей (при долгах более чем 20 млн), взамен он получил однокомнатную. При этом на текущий момент в законопроекте минюста речь идет также и о том, что взысканию подлежит роскошное жилье за долги перед банками и микрофинансовыми организациями (МФО). Против этого выступает минэкономразвития. Минэкономразвития предлагает изымать единственное дорогое жилье только за долги перед физлицами, но не перед банками
В отзыве на документ замглавы минэкономразвития Илья Торосов указал на то, что права на неприкосновенность жилища и запрет на произвольное лишение его прописаны в Конституции.
По мнению минэкономразвития, принудительная реализация единственного жилья гражданина допустима, только если кредитором выступает физическое лицо.
Это объясняется тем, что закрепленные в Конституции интересы гражданина-должника могут быть затронуты только при условии защиты прав равного субъекта.
«Интересы профессионального кредитора не должны противопоставляться защите прав гражданина, оказавшегося в трудной жизненной ситуации. Банки и МФО, являющиеся профессиональными кредиторами имеют возможность оценить риски при кредитовании гражданина», — пояснили «РГ» в пресс-службе ведомства. Кроме того, минэкономразвития предлагает защитить от продажи единственное жилье гражданина, если оно находилось в его собственности или было передано ему в наследство ранее чем за три года до даты возникновения обязательства. Также Торосов предложил перед продажей недвижимости и покупкой замещающего жилья проводить независимую оценку их стоимости, чтобы прогнозировать выручку от продажи роскошного жилого помещения и ее достаточности для приобретения должнику нового жилья. А если сумма, вырученная от продажи квартиры, превышает сумму долга, то разница должна быть направлена на покупку более дорогого и комфортного замещающего жилья по сравнению с предлагаемыми минимально допустимыми критериями. Из письма замминистра следует, что ведомство не поддерживает и критерии определения роскошного жилого помещения, в том числе с учетом наличия сейчас в регионах различных норм площади жилого помещения, предоставляемого должнику по договору социального найма. Сейчас норматив по квадратным метрам на одного человека устанавливается в каждом субъекте местными властями и разнится от региона к региону. Именно к этому нормативу минюст предлагает привязать критерии определения роскошного жилья. Минэкономразвития считает оптимальным установить федеральный норматив площади единственного жилого помещения, равного наибольшему из установленных сейчас в регионах страны. Это поможет избежать неравенства прав граждан в зависимости от места их проживания, исключить риски снижения нормативов по площади в субъекте или муниципалитете.
В окончательном варианте законопроекта необходимо установить четкую процедуру замены дорогостоящего жилья на менее комфортное, считает заведующий бюро адвокатов «Де-юре» Никита Филиппов.
При этом должен быть детально прописан порядок выселения должника и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения с сохранением за ними конституционных гарантий на достойный уровень проживания, указывает он.
«Понятия «роскошь» и «допустимость», которые пока не обозначены законодательно, для разных регионов могут очень отличаться, хотя бы в части стоимости. Аналогичное жилье в столичном и отдаленном регионе будет отличаться в разы, для разных районов ввиду этого должны быть введены различные критерии», — подчеркивает эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. По ее словам, банки, являясь мощными структурами с огромными ресурсами, не должны в полной мере быть сопоставимы с гражданами, у которых таких ресурсов не может быть по определению. «Закон должен в первую очередь учитывать интересы гражданина», — считает эксперт. У банков и МФО иная точка зрения. «Гражданин, вступая в гражданско-правовые отношения с кредитной организацией, приобретает не только определенные права, но и обязанности, их объем и содержание имеют договорный характер и основаны на добровольном выборе. Следовательно, государство должно для таких случаев устанавливать такие правила, при которых будут гарантироваться права не только должников, но и кредиторов», — говорит начальник правового управления Ассоциации банков России Сергей Клименко. Часто должники продают несколько имеющихся квартир, приобретают на эти деньги более дорогую жилую недвижимость, которая становится единственным жильем, тем самым уходя от обращения взыскания на имущества. Изъятие единственного роскошного жилья могло бы помочь в борьбе с недобросовестными практиками, соглашается председатель Совета СРО «Микрофинансирование и Развитие» Эльман Мехтиев. При этом он отмечает, что МФО уже два года не используют жилую недвижимость как залог по договорам потребительского займа. Судебная практика разрешения таких дел будет изменяться, подытоживает управляющий партнер независимой оценочной компании «Аверта Групп» Алексей Шаров. Исходя из текущей ситуации он полагает, что пока ее дрейф будет идти в сторону пользы кредиторов.
А как у них?
Во многих странах имущественный иммунитет единственного жилого помещения не является абсолютным и зависит от объективных характеристик конкретного жилья, связанных с удовлетворением минимальных потребностей граждан в жилище, а также необходимости соблюдения баланса интересов должника и его кредиторов, говорит юрист по банкротству, модератор международного сообщества юристов «Правовая беседа» Манэ Даниелян. По словам эксперта, в этом вопросе есть три подхода. Первый — законодательный запрет обращения взыскания на единственное жилье, который имеет исключения (Швеция, Великобритания). Например, в Британии жилье, в котором живет должник, подлежит реализации, только если вырученная сумма от продажи его доли покроет обеспеченные этой недвижимостью кредиты. При этом от суммы реализации должен оставаться остаток не менее тысячи фунтов. Второй — возможность обращения взыскания на часть единственного жилого помещения, если она может быть выделена в натуре. Такой принцип работает в Болгарии.
Третий — законодательно установленная возможность обращения взыскания на единственное жилье с предоставлением должнику иного жилого помещения (Австрия, Германия). Например, в Германии продаже подлежит вся недвижимость должника, при этом должник обязан переехать на съемное жилье.
Источник: Российская газета
Верховный суд уточнил нормы изъятия единственного жилья у должников :: Жилье :: РБК Недвижимость
Включать единственное жилье в конкурсную массу можно не только в случае, когда должник манипулирует нормами закона. ВС считает, что продать такую недвижимость можно, если ее характеристики и рыночная стоимость существенно выше необходимого минимума
Александр Щербак/ТАСС
Верховный суд (ВС) России дал определение по делу о банкротстве должника, который добился исключения из конкурсной массы единственного жилья, сообщает РАПСИ (Российское агентство правовой и судебной информации).
В своем решении ВС учел недавнюю позицию Конституционного суда, который считает возможным изымать единственную недвижимость у должников, если она превосходит жилищные нормативы, и разъяснил порядок такого изъятия.
ВС считает, что норма исполнительского иммунитета не исключает возможности ухудшения жилищных условий должника — главное, чтобы сам банкрот и члены его семьи остались обеспечены пригодной для проживания недвижимостью метража, соответствующего нормам предоставления по социальному найму.
Исполнительский (имущественный) иммунитет — запрет на изъятие у должника единственного жилья, если оно не является предметом залога. Норма закреплена в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) РФ.
Такую позицию ВС сформулировал при рассмотрении дела о банкротстве жителя Хабаровского края Владимира Балыкова. Банкрот через арбитражный суд добился исключения из конкурсной массы 366-метрового дома на участке 2,1 тыс. кв. м.
Верховный суд отменил это решение и отправил материалы дела на повторное слушание в суд первой инстанции.
С точки зрения ВС, в ходе банкротства финансовому управляющему нужно было провести собрание кредиторов для оценки целесообразности продажи дома и участка с предоставлением должнику замещающего жилья.
Если единственное жилье банкрота с учетом издержек на его реализацию существенно дороже возможного замещающего жилья по нормам соцнайма, может быть принято решение о его изъятии, считает высшая инстанция.
«Отказ от исполнительского иммунитета должен иметь реальный экономический смысл как способ удовлетворения требований кредиторов, а не быть карательной санкцией (наказанием) за неисполненные долги или средством устрашения должника, — отмечает ВС в своем решении.
— Необходимым и предпочтительным является проведение судебной экспертизы рыночной стоимости жилья, имеющего, по мнению кредиторов, признаки излишнего (это влечет за собой необходимость оценки и стоимости замещающего жилья, а также издержек конкурсной массы по продаже существующего помещения и покупке необходимого)».
Приобретение замещающего жилья должнику может взять на себя финансовый управляющий или один из кредиторов, в интересах которых изымается единственное жилье банкрота, уточняет Верховный суд.
В первом случае для покупки могут быть использованы средства от продажи другого имущества должника из конкурсной массы, затем эти расходы компенсируются от продажи недвижимости.
Во втором случае — за счет собственных средств кредитора, тоже с последующей компенсацией.
Решение о том, как приобретается замещающее жилье, должно приниматься на собрании кредиторов, подчеркивает ВС. По итогам такого собрания может быть поставлен вопрос об ограничении исполнительского иммунитета — он должен рассматриваться в арбитражном суде, где слушается дело о банкротстве.
Еще один важный момент, который отмечает высшая инстанция, — право собственности на изымаемую недвижимость банкрота должно быть прекращено не раньше, чем он получит замещающее жилье.
В своем определении Верховный суд напомнил еще об одном основании для отказа в исполнительском иммунитете должнику: если тот злоупотребляет правом — например, объединяет две квартиры в одну или меняет место регистрации только для того, чтобы стать собственником единственного жилья.
«Среди обстоятельств, которые имеют значение при оценке поведения должника на предмет добросовестности, помимо прочего, следует учесть и сопоставить, с одной стороны, моменты предъявления претензии, иска о взыскании долга, вынесения решения о присуждении, возбуждения исполнительного производства, дела о несостоятельности, а также извещения должника об этих событиях и, с другой стороны, причины изменения регистрации по месту жительства», — отмечает ВС. Сопоставив эти факты, суд должен принять решение — были ли действия должника только фиксацией давно сложившегося положения дел, руководствовался ли он только объективными причинами без намерения нарушить интересы кредиторов. Такими объективными причинами, с позиции суда, могут быть болезнь близкого родственника, который нуждается в постоянном уходе, закрытие единственной школы в городе, где учились дети должника, закрытие градообразующего предприятия, где он работал, и т. д.
С позиции Конституционного суда (КС), изъятие единственного жилья должника может не считаться неконституционным, если оно явно превосходит по своим характеристикам жилищные нормативы. Такую позицию КС высказывал еще в 2012 году, недавно инстанция выпустила постановление, в котором говорится, что в своих решениях больше не будет считать норму исполнительского иммунитета абсолютной.
Конституционный суд разъяснил, когда у должника можно забрать жилье — Российская газета
«Российская газета» публикует очень важное решение Конституционного суда, которое вот уже несколько недель активно обсуждается в обществе.
Ажиотаж подогревают громкие заголовки многочисленных публикаций о том, что главный суд страны разрешил отнимать у должника его единственное жилье, превращая гражданина фактически в бомжа.
Хлесткие комментарии подогревают возмущение тех, кто не видел и не читал этого документа. Безапелляционно утверждается, что Конституционный суд посягнул на самое святое — существующий запрет выбрасывать людей на улицу из единственного жилья, если у них есть долги.
Такие выводы, не соответствующие действительности, делаются либо от правовой безграмотности, так как ничего подобного в этом решении не сказано, либо подобные комментарии — просто сознательная спекуляция.
Итак, 26 апреля было обнародовано решение КС по делу «О проверке конституционности положений абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».
О такой проверке главный суд страны попросил житель Калужской области Иван Ревков. И вот почему он это сделал.
Еще в 1999 году он дал деньги взаймы знакомой. Та долг не вернула. Тогда Ревков пошел в суд. Но у него ничего не вышло. Дело о попытке вернуть долг превратилось в долгоиграющее. За годы ожидания сумма долга им была проиндексирована и возросла до 4 миллионов рублей.
Правовые тонкости операций с жильем эксперты «РГ» разбираютв рубрике «Юрконсультация»
Но долг беспокоил лишь кредитора. Сама должница за прошедшие годы купила квартиру площадью более 110 кв. м и после удачной покупки оперативно признала себя банкротом.
Иван Ревков настаивал на продаже этой недвижимости, купленной, к слову, уже после возбуждения против должницы исполнительного производства. Но в судах ему отказали, сославшись на статью 446 ГПК РФ. Эта статья запрещает обращать взыскание на единственное жилье должника и членов его семьи. Ревков подал жалобу в Конституционный суд.
Должница вместо возврата денег купила квартиру площадью более 110 кв.
м и после удачной покупки оперативно признала себя банкротом
КС напомнил, что уже рассматривал подобную ситуацию еще в 2012 году (N 11-П).
Тогда суд посчитал, что исполнительский иммунитет в отношении единственного жилья должника-гражданина хотя и оправдан, но не может быть безусловным и требует законодательных корректив.
И сейчас, оставаясь на той же позиции, КС решил, что норма закона, которую обжалует Иван Ревков, отныне не будет основанием полного запрета обращать взыскание на жилье должников.
Но это в том случае, если суд посчитает необоснованным применять этот исполнительский иммунитет, в том числе по делам о банкротстве граждан.
- Определить изъятия должна по-прежнему законодательная власть, но пока эти решения не приняты, отказ в применении исполнительского иммунитета возможен при соблюдении некоторых условий.
- В частности, должника нельзя оставить без жилища, причем площадью не меньше, чем предоставляется по соцнайму, или выселить в другое помещение, если он сам на это не согласен.
- Принимая такие решения, суды вправе учесть время присуждения долга, возбуждения исполнительного производства, а также извещения должника об этих событиях.
И, с другой стороны, имеет значение время, условия и суммы сделок и других операций должника. Включая доказанные злоупотребления в приобретении жилья, когда при неисполненном решении суда должник переводит свое имущество под защиту исполнительского иммунитета, чтобы укрыть его там от взыскания по долгам.
На вопрос корреспондента «РГ», повлечет ли подобное решение массовое изъятие жилья у должников, пресс-служба Конституционного суда заявила вот что:
— Не надо опасаться массового изъятия жилья у должников. Речь идет не об абсолютной отмене исполнительского иммунитета на их единственное жилье. Он как раз подтверждается и сохраняется. Но у суда появляется возможность обращения взыскания на единственные жилые помещения в случаях, когда применение иммунитета было бы неправильным и нет иного имущества, на которое можно обратить взыскание.
Фактически суды получили право преодоления явно несправедливой ситуации, когда кредиторы, а часто это обычные граждане, не могут обратить взыскание на формально единственное, но при этом сколь угодно роскошное жилье должника.
Гражданин с семьей, подчеркивают в КС, не должны остаться без пригодного для жизни жилья
То есть по объективным параметрам оно не стандартное, а значительно превышающее разумно достаточное. Стоимости такого жилья должно хватить и на погашение существенной части долга перед кредитором, и на удовлетворение жилищных потребностей должника и его семьи.
Гражданин и его семья, подчеркивают в КС, ни в коем случае не должны остаться без пригодного для проживания жилья площадью по крайней мере не меньшей, чем по нормам предоставления на условиях социального найма, и в пределах того же поселения, где эти лица проживают.
А у федерального законодателя сохраняются все возможности как можно быстрее урегулировать этот вопрос. В суде подчеркивают — нужны общие нормативные ориентиры в определении достаточного уровня обеспеченности жильем должника-гражданина и членов его семьи.
Поэтому такое регулирование — не просто право, а обязанность законодателя прежде всего в интересах граждан. Законодатель также может установить дополнительные гарантии прав должника в случаях, когда ему противостоит экономически более сильный субъект.
Например, банк.
В этом понимании оспариваемые нормы в их взаимосвязи соответствуют Конституции РФ.
КС решил, что дело Ивана Ревкова будет пересмотрено.
Новый виток в позиции высших судов РФ о единственном жилье должника
В позиции высших судов по вопросу взыскания единственного жилья у должника случился новый поворот.
26.07.2021 СКЭС ВС в определении № 303-ЭС20-18761 окончательно выработало правовую позицию, позволив кредиторам продать на торгах единственное жильё банкрота.
Стоит напомнить, что изначально ВС РФ воздерживался от столь радикального шага и долгое время практика судов носила вполне определенный характер, не позволяя реализовывать единственное жилье должника.
Однако, после Постановления Конституционного Суда РФ от 26 апреля 2021 года «По делу о проверке конституционности положений абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 3 ст. 213.
25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой гражданина И.И.Ревкова» ситуация коренным образом изменилась.
Так, суды нижестоящих инстанций установили, что спорное жилое помещение является единственным жильем и не подлежит включению в конкурсную массу, даже несмотря на явную недобросовестность должника, который потратил заемные средства на приобретение квартиры площадью более 110 кв. м.
Тогда КС РФ отправил дело на пересмотр, придя к выводу о необходимости законодательных изменений в части абсолютности исполнительского (имущественного) иммунитета на единственное жилье гражданина.
Конституционный суд также отметил, что законодатель должен изменить подход и к самому порядку обращения взыскания на жилое помещение, которое очевидно превышает по своим характеристикам уровень обеспеченности жилплощадью в данном деле.
Таким образом, еще весной этого года КС РФ своим постановлением сформировал правовую позицию, при которой стало допустимо обращать взыскание на единственное жилье должника на основании судебного решения. Вместе с тем, согласно позиции КС РФ, суд прежде всего будет обязан установить факты, свидетельствующие о несоразмерности доходов должника его обязательствам перед кредитором.
Однако никаких изменений законодателем так и не было произведено. Следующим актом в этой истории стало вышедшее определение СКЭС ВС, которое поставило точку в вопросе возможности реализации единственного жилья должника по алгоритму предложенному КС РФ.
Так, ВС РФ подтвердил позицию Конституционного суда указав, что 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ больше не сможет служить нормативно-правовым основанием безусловного отказа в обращении взыскания на жилые помещения в случае, если суд посчитает необоснованным применение исполнительского иммунитета.
На основании указанного определения теперь при определении «границ» исполнительского иммунитета следует считать применимым следующий подход:
- Отказ в применении исполнительского иммунитета не должен оставить должника и членов его семьи без жилища, пригодного для проживания, площадью по крайней мере не меньшей, чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма;
- Сам по себе исполнительский иммунитет еще не исключает возможность ухудшения жилищных условий должника и членов его семьи.
- Ухудшение жилищных условий не может вынуждать должника помимо его воли к изменению поселения. То есть предоставление замещающего жилья должно происходит в пределах того же населенного пункта (иное может быть обусловлено особенностями административно-территориального деления, например, существованием крупных городских агломераций.
- Отказ от исполнительского иммунитета должен иметь реальный экономический смысл как способ удовлетворения требований кредиторов.
- Необходимо проведение судебной экспертизы рыночной стоимости жилья, имеющего, по мнению кредиторов, признаки излишнего (это влечет за собой необходимость оценки и стоимости замещающего жилья, а также издержек конкурсной массы по продаже существующего помещения и покупке необходимого).
- Замещающее жилье может быть приобретено финансовым управляющим за счет выручки от продажи имущества должника, находящегося в наличии.
- Условия сделок купли-продажи должны быть сформулированы таким образом, чтобы право собственности должника на имеющееся у него жилое помещение прекращалось не ранее возникновения права собственности на замещающее жилье, а также допускать возможность прекращения торгов по продаже излишнего жилья при падении цены ниже той, при которой не произойдет эффективное пополнение конкурной массы (с учетом затрат на покупку замещающего жилья).
Исходя из последних двух условий, роскошное жилье на торгах должен выкупать покупатель, являющийся очень лояльным человеком, готовый заплатить за имущество, а затем ждать, пока на эти денежные средства будет приобретено новое жилье для должника, и только после этого оформлять право собственности на приобретенное имущество.
Как будет реализоваться данный механизм покажет время. Однако вопрос потребности в законодательных изменениях, который поднял КС РФ, все так же остается открытым.
Верховный суд уточнил, как должно изыматься единственное жилье у должника
Российская ГазетаРоссийская Газета
А решение Верховного суда по такому же вопросу, но в другом споре, это то, что называется судебной практикой. Теперь российские суды начнут на деле применять разъяснение Конституционного суда.
В этом решении Верховного суда есть важный момент: более скромное жилье вместо шикарных хором должнику может приобрести не только сам кредитор, но и финансовый управляющий «за счет средств конкурсной массы».
Верховный суд сформулировал это правило так: вопрос о целесообразности подобной замены квадратных метров для погашения долга до обращения в суд должен обсуждаться на собрании кредиторов.
Верховный суд фактически впервые сформулировал порядок изъятия единственного жилья у должников.
Напомним, Конституционный суд снял иммунитет со статьи 446 Гражданского кодекса. Эта статья гарантировала должникам сохранение в собственности их единственного жилья. Исключение — жилье по невыплаченной ипотеке.
Приобрести новое жилье может не только кредитор, но и финансовый управляющий
Верховный суд изучал спор о единственном жилье. Это был дом обанкротившегося коммерсанта из Хабаровского края. Вот правила Верховного суда, которым должны следовать суды страны в аналогичных ситуациях.
Первое правило. В этой процедуре приобрести новое жилье может не только кредитор, но и финансовый управляющий.
Тогда для обеспечения конституционного права должника и членов его семьи на жилище условия сделок купли-продажи должны быть сформулированы таким образом, чтобы право собственности должника на богатое жилье прекращалось не ранее возникновения права собственности на более скромное. А еще должна быть предусмотрена возможность прекращения торгов по продаже излишнего жилья, «если цена упала ниже той, при которой с учетом покупки замещающего жилья не произойдет эффективное пополнение конкурсной массы». Если же покупкой нового жилья для должника занимается кредитор, то он должен принимать на себя риски того, что выручка от дорогого жилья не покроет его затраты, например, из-за изменения спроса на рынке недвижимости.
Второе правило. Вопрос об ограничении имущественного иммунитета должен сначала выноситься на обсуждение собрания кредиторов. Его собирает финансовый управляющий. Высказываться на этом собрании могут все, включая должника. Только после этого суд может утвердить условия и порядок предоставления меньшего жилья.
И, наконец, третье правило. Если обязательства должника вытекают из его поручительства, то суд может установить, что жилье можно продать только при недостаточности имущества основного должника для расчетов с кредитором.
История конкретно этого судебного спора, который дошел до Верховного суда РФ, такова. Бизнесмен задолжал одному из крупных российских банков почти 35 миллионов рублей.
Эта сумма была с него взыскана как с поручителя по кредиту некой местной фирмы, в которой коммерсанту принадлежат 50 процентов акций.
Когда появилось дело о долге, бизнесмен попытался спасти от продажи свой участок в 21 сотку и дом площадью 366,4 кв. м. Про этот дом он заявил, что тот является его единственным жильем.
Местные суды двух инстанций бизнесмену в этом отказали. Они посчитали, что коммерсант «злоупотребляет правами и пытается искусственно наделить дом и участок имущественным иммунитетом».
Местные суды пришли к такому выводу после того, как заметили интересный момент. А именно — сам дом был построен еще в 2012 году, а вот право собственности на него бизнесмен оформил через два дня после решения суда. А спустя несколько месяцев он выписался из квартиры матери, где значился все эти годы, и зарегистрировался в большом доме как по месту жительства.
Две местные судебные инстанции посчитали такой ход злоупотреблением, а кассация — нет. И дом стал законным единственным жильем, которое нельзя трогать. С таким решением не согласились кредиторы, и спор дошел до Верховного суда РФ.
https://www.youtube.com/watch?v=-PMVrFehM58\u0026t=94s
Вопрос о целесообразности замены жилья должен обсуждаться на собрании кредиторов
А там , изучив материалы дела, назвали выводы всех трех местных судебных инстанций преждевременными. По мнению Верховного суда, хабаровским судам надо было разобраться в причинах такого поведения должника. И определиться, были ли они обусловлены объективными обстоятельствами.
Если же в действиях коммерсанта не обнаружатся признаки злоупотребления правом, то судам следует обязать финансового управляющего созвать и провести собрание кредиторов, на котором обсудить предоставление бизнесмену более скромного жилья.
Еще Верховный суд уточнил, что на этом собрании необходимо выяснить стоимость большого дома, земельного участка и замещающего жилья. И только потом определиться, есть ли для кредиторов вообще смысл в продаже дома.
После разъяснения Верховный суд отменил все прежние решения и велел пересмотреть спор сначала.
Позволительная роскошь: Минэк против продажи единственного жилья банками
В Минэкономразвития выступили против продажи единственного жилья должников перед банками и МФО. Соответствующий отзыв на законопроект об обращении взыскания на роскошное жилое помещение ведомство направило в Минюст (есть у «Известий»).
Проект нарушает баланс интересов должника и кредиторов, увеличивает социальную незащищенность попавших в трудную жизненную ситуацию граждан, считают в Минэке. Министерство предлагает продавать единственное жилье только в случае, если человек задолжал физлицу.
А также установить федеральный норматив площади жилья, при превышении которого квартира может быть признана роскошной.
Эксперты подчеркивают: критерии роскошного жилья должны учитывать не только его площадь, но и стоимость, так как квартиры одного и того же метража, например, в Москве и регионах могут отличаться в цене в разы.
Определиться с параметрами
В Минэкономразвития раскритиковали законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты в части обращения взыскания на роскошное жилое помещение».
Соответствующий отзыв замглавы ведомства Илья Торосов направил в Минюст (есть у «Известий»).
Проект нарушает баланс интересов должника и кредиторов, увеличивает социальную незащищенность попавших в трудную жизненную ситуацию граждан, сказано в документе.
Как сообщалось ранее, в начале лета в Екатеринбурге впервые в России продали единственное жилье гражданина за долги в сумме более 20 млн рублей. С молотка за 8,25 млн рублей ушла пятикомнатная квартира, взамен екатеринбуржцу предоставили однокомнатную.
Это не предусматривает действующая редакция Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), но в апреле 2021-го Конституционный суд внес коррективы в правоприменение.
Теперь суд может указать на возможность продажи единственной квартиры, если ее площадь превышает нормы предоставления жилья на условиях социального найма, установленные в регионе (то есть которое будет считаться роскошным).
Права на неприкосновенность жилища и запрет на его произвольное лишение прописаны в Конституции РФ. Поэтому Минэк предлагает продавать единственное жилье только в случае, если человек задолжал физлицу. Закрепленные в Конституции интересы гражданина-должника могут быть затронуты только при условии защиты прав равного субъекта, сказано в документе.
— Интересы профессионального кредитора не должны противопоставляться защите прав гражданина, оказавшегося в трудной жизненной ситуации. Банки и МФО, являющиеся профессиональными кредиторами, ведут предпринимательскую деятельность и имеют возможность оценить риски при кредитовании гражданина, — сказали «Известиям» в пресс-службе Минэка.
Кроме того, следует защитить от реализации единственное жилье, если оно принадлежит должнику более трех лет, сказано в письме Ильи Торосова.
При продаже жилья нет гарантии, что вырученной суммы хватит, чтобы погасить все долги. Поэтому кредитора стоит обязать запрашивать у должника согласие, чтобы продать квартиру в рамках исполнительного производства, считают в Минэке.
Если должник не согласится — например, потому, что у него есть несколько кредиторов и вырученных с реализации жилплощади средств не хватит, чтобы закрыть все обязательства, тогда заимодавец должен обратиться в суд. После этого, согласно предложениям Минэка, будет запущена процедура банкротства, оплаченная за счет средств от реализации жилья.
Затем все долги обанкротившегося гражданина будут списаны, независимо от того, хватило ли вырученных от продажи квартиры денег.
Также ведомство предложило установить федеральный норматив площади жилья на одного человека — наибольший из действующих сейчас в регионах, умноженный на три. Объект, площадь которого превысит такой метраж, может быть признан роскошным, считают в министерстве.
По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, сегодня во многих регионах действуют следующие параметры: 33 кв. м на одиноко проживающего, 42 кв. м — на состоящих в браке граждан, 18 кв. м — на каждого члена семьи (три и более человек).
С оговорками
Большинство предложений Минэка позволят повысить защищенность граждан, оказавшихся в непростой жизненной ситуации, считает Мария Литинецкая. Но предложение об установке федерального норматива площади жилья не учитывает региональные особенности.
Например, в Москве первичная квартира массового сегмента площадью 50–55 кв. метров сейчас стоит около 12,7 млн рублей. За эти же деньги в Тюмени, Екатеринбурге или Нижнем Новгороде можно приобрести жилье в 80–100 «квадратов».
Поэтому критерии роскошного жилья должны учитывать не только его площадь, но и стоимость, высказала мнение она.
В самых дорогих проектах, расположенных в престижных локациях Москвы, стоимость студии площадью, приближенной к соцнорме, может равняться цене многокомнатной квартиры в старом доме, добавил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Поэтому помимо рыночной стоимости следует учитывать и то, как она соотносится со средними ценами на жилье в регионе, считает он.
Также во время принятия решения о продаже квартиры нужно учитывать наличие у должника несовершеннолетних детей, нужду в жилье и оценить добросовестность его мотивов, — например, если должник объединил две квартиры в одну накануне банкротства, чтобы жилье стало единственным, полагает кандидат юридических наук, член комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Сусана Киракосян.
По мнению юриста по экспертным заключениям Европейской юридической службы Екатерины Березовской, законопроект должен содержать четкие и справедливые критерии того, какое жилье считается роскошным. Нормирование жилплощади представляет собой одну из основополагающих гарантий соблюдения законных интересов и конституционных прав каждого человека, добавила юрист.
Граждане России номинально равны и должны честно возвращать свои долги в полном объеме, считает член экспертного совета комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Дмитрий Гордеев. Положение, что собственники единственной нероскошной квартиры могут спокойно занимать средства и не возвращать их, может привести к неравенству, полагает он.
Сусана Киракосян отметила, что при исполнительном производстве можно сохранить общее правило об иммунитете единственного жилья, если только сам должник не согласится его продать.
При этом юрист согласна, что банкам следует самостоятельно оценивать риски при заключении кредитных договоров.
Но ограничение для МФО может привести к тому, что они будут делать переуступку права требования физлицам, добавила она.
В Минюсте «Известиям» сказали, что получили письмо Минэка, сейчас проект дорабатывается совместно с заинтересованными госорганами, в том числе с Минэкономразвития.