Россияне за прошлый год набрали рекордный объем ипотечных кредитов, и часть из них точно попадут в категорию проблемных. Люди плохо рассчитывают свои силы, теряют работу или долго болеют – а потом просто не могут справиться с валом просроченных долгов. При этом ипотека предполагает, что купленной квартиры легко лишиться. Мы разобрались, как именно это происходит и что должен сделать заемщик, чтобы не потерять свое единственное жилье, купленное в ипотеку.
Когда в апреле прошлого года правительство вводило программу льготной ипотеки под 6,5% годовых, выглядело это, по меньшей мере, странно.
На тот момент куда более важным казалось поддержать тех, кто взял кредит до пандемии и теперь не может вносить платежи – но власти решили сделать так, чтобы кредитов стало еще больше.
И это сработало: несмотря на все проблемы, 2020-й стал рекордным по объемам выдачи ипотечных кредитов.
Прошлый рекорд был установлен в 2018 году – тогда россияне взяли ипотеки на 3 триллиона рублей за один год. Потом строительный рынок начал постепенно приходить к более спокойному росту – с середины 2019-го начали действовать новые правила долевого строительства, а ставки по ипотеке почти не снижались.
Но в 2020 году было выдано ипотечных кредитов на 4,3 триллиона рублей, а всего (по данным на начало марта) россияне должны банкам 9,5 триллионов рублей.
Для понимания, это примерно половина всех доходов федерального бюджета за год.
Рынок жилья еще с прошлого года называют перегретым, но «охлаждать» его будут постепенно – сохранив льготную ипотеку после 1 июля 2021-го, но лишь в части регионов.
Правда, как оказалось, кризис не прошел мимо ипотеки – часть из тех, кто ввязался в историю с ипотечным кредитом на пике роста, по факту не может обслуживать свой долг. По официальным данным, на просроченные ипотечные кредиты приходится около 72 миллиардов рублей. На первый взгляд, это менее 1% от общего объема выдачи, но по факту цифры больше.
Так, многие клиенты предпочли уже реструктуризировать свои долги (продлив срок ради снижения платежа) – таких в портфеле у банков порядка 3%. И, как показывает практика, реструктуризация помогает далеко не всегда – вероятно, все 3% таких долгов в итоге станут проблемными.
Доля просроченных кредитов будет расти и дальше – как прогнозируют аналитики, в первой половине 2021 года это будет рост на 8-10%, а во второй – уже на 12-15%. Причин есть несколько:
- банки кредитовали клиентов слишком активно, не уделяя достаточно внимания оценке платежеспособности клиентов. В итоге кредиты получали те, кто уже скоро не сможет вносить по ним ежемесячные платежи;
- закончились все программы кредитных каникул, вводимых Центробанком. Сейчас у заемщика есть возможность только один раз уйти на кредитные каникулы (те, которые ввели еще до пандемии);
- жилье в продаже становится все дороже, но заработать на нем вряд ли получится много – доходность аренды постоянно падает. Те, кто покупал квартиру в ипотеку, надеясь погашать кредит, сдавая жилье в аренду, могут сильно прогадать.
Вообще же, как показывают расчеты, во многих регионах льготная ипотека оказала отрицательное влияние на заемщиков – с учетом роста цен на жилье, даже по низкой ставке платежи будут выше, чем при старых ценах и рыночных ставках.
Но проблема еще серьезнее – взяв ипотеку по нормальной цене и высокой ставке, в будущем кредит можно рефинансировать под более низкий процент.
Но ниже, чем средние 6% годовых по госпрограмме, ставки уже не будут – тогда как стоимость жилья фактически фиксируется на весь срок кредита.
Поэтому и те, кто покупал жилье в инвестиционных целях, вряд ли что-то выгадают, когда госпрограмма закончится. А платить-то нужно вне зависимости от обстоятельств.
Что будет, если по кредиту нет платежей
Ипотека – это залог недвижимости, соответственно, любой ипотечный кредит обеспечен залогом. Это означает, что в случае отсутствия платежей по кредиту, банк может обратить взыскание на объект залога (то есть, на саму ипотечную квартиру), за счет продажи которого погасит долг заемщика. Но, как и всегда, этот процесс достаточно сложный и продолжительный по времени.
Прежде всего, отмечает вице-президент QBF Владимир Масленников, банк не может обратить взыскание на предмет залога, если от долга осталась сумма менее 5% от стоимости квартиры. Есть и ограничение по срокам – раньше, чем через 3 месяца, взыскивать залог банк не может.
Как рассказала нам юрист из бюро «Де-юре» Марина Николаенко, банки обязаны действовать по закону – это значит, что кредитор должен пройти ряд обязательных этапов, прежде чем пустить квартиру «с молотка»:
- заемщик перестает платить. Скорее всего, банк тут же (на следующий день) свяжется с ним и предупредит о последствиях. Это делают многие банки, но не все – другие ждут, пока «набежит» достаточно большая пеня;
- банк попытается урегулировать вопрос. Кроме «обязательных» кредитных каникул (на случай потери работы или части доходов), до 30 июня 2021 года Банк России рекомендует кредитным организациям проводить «проблемным» клиентам реструктуризацию кредитов;
- если клиент не идет на контакт, или урегулировать проблему не удалось, банк пришлет досудебное требование досрочно погасить весь долг. То есть, банк переходит от попыток взыскать пропущенные платежи к попытке взыскать с должника полную сумму кредита со штрафными санкциями;
- если клиент снова не реагирует (или ему нечего предложить банку), банк идет в суд и пытается взыскать долг в судебном порядке, обратив взыскание на заложенное имущество;
- суд выносит решение о взыскании долга и обращении взыскания на имущество;
- банк получает решение суда и инициирует исполнительное производство, в рамках которого пристав выставит заложенную квартиру должника на торги.
Это – судебный порядок взыскания (а в кредитном договоре может быть прописан и внесудебный). В данном случае каждая стадия предполагает определенный срок.
Например, на досудебное урегулирование уходит обычно 3 месяца, но банк может не подавать в суд и дольше – например, полгода с момента, как начали копиться просрочки.
Между досудебным требованием и иском в суд пройдет еще не меньше месяца, а потом – несколько заседаний суда.
Кстати, как говорит Марина Николаенко, если заемщик не появится в суде, то дело будет рассмотрено очень быстро – но не в его пользу.
Так что между появлением просрочек и началом исполнительного производства может пройти до года. И, что немаловажно, буквально на каждой стадии этого процесса должник может как-то повлиять на ситуацию. Вряд ли у заемщика появятся несколько миллионов, чтобы погасить долг полностью и досрочно, но кое-какие варианты у него все-таки есть.
Как договориться с банком
Ипотечный кредит – сложный и долгосрочный финансовый продукт. Банки готовы выдавать несколько миллионов рублей на 15-20 лет под небольшие проценты, что само по себе – уже большой риск. Соответственно, при возникновении проблем кредиторы будут по максимуму пытаться урегулировать их, прежде чем идти в суд и продавать квартиру с торгов.
Оптимальный вариант для заемщика, у которого возникли проблемы – уйти на ипотечные каникулы. Они появились в 2019 году и предполагают приостановку платежей на срок до 6 месяцев – без штрафных санкций, лишних процентов и испорченной кредитной истории. Как рассказывает Надежда Коркка из компании «Метриум», условия ипотечных каникул такие:
- нужно, чтобы материальное положение заемщика ухудшилось. Оснований может быть несколько: потеря работы, снижение доходов на 30% и больше, появление новых иждивенцев, больничный дольше 2 месяцев, оформление инвалидности I или II группы. Все это подтверждается документами;
- заемщик должен обратиться в банк с заявлением и подтверждающими документами (автоматически кредитные каникулы не включаются);
- жилье должно быть единственным для заемщика;
- платежи снижаются или останавливаются на срок до 6 месяцев, а срок действия кредитного договора продлевается на срок каникул;
- воспользоваться каникулами можно только один раз за весь срок действия кредитного договора.
Важно, что эти каникулы никак не связаны с коронавирусом – в 2020 году действовали еще одни каникулы (не только для ипотеки), но оформить их уже нельзя.
Если же на каникулы уйти не получается (по формальным причинам, или если они уже использованы), следующий шаг, который предложит банк – это реструктуризировать кредит. Стоит понимать, что реструктуризация – это не рефинансирование. При реструктуризации сумма платежа снижается не за счет снижения ставки по кредиту (она может даже вырасти), а благодаря увеличению срока кредитования.
Есть вариант и с рефинансированием – но нужно помнить, что рефинансировать кредит в своем же банке под более низкий процент не получится.
А если у клиента снизились доходы, или он допустил несколько просрочек, другой банк ему просто откажет в рефинансировании. Единственный вариант – попытаться снизить ставку по своему кредиту в своем же банке.
Такое бывает, если клиент брал ипотеку давно, когда ставки были значительно выше, чем сейчас.
Если же все это не подходит, остаются запасные варианты:
- договориться с банком о добровольной и самостоятельной продаже залоговой квартиры. Так за нее можно выручить больше (банк попытается продать ее побыстрее и с потерями), и даже оставить себе часть стоимости квартиры, полностью погасив долг перед банком;
- как вариант, обменять ипотечную квартиру на более дешевую – но снова с согласия банка. Такие сделки достаточно сложные (один кредит погашается, а второй сразу же открывается), но так можно снизить сумму ежемесячного платежа;
- попытаться договориться с банком об особых условиях погашения – например, временно снизить сумму платежа, пока заемщик находится в сложной жизненной ситуации.
Однако единственный способ решить проблему, лишившись источника доходов – это продать квартиру и погасить полученной суммой весь кредит. Во всех остальных ситуациях (реструктуризация, рефинансирование, обмен, и т.д.) нужно, чтобы у заемщика был хоть какой-то денежный поток – иначе банку будет просто не о чем с ним разговаривать.
Другие способы не лишиться жилья
Первое и главное, что нужно знать о взыскании ипотечного жилья – оно не защищено, даже если является единственным и в нем живут несовершеннолетние.
Закон делает весьма четкую оговорку, определяя, что «иммунитет» от взыскания на залоговое ипотечное жилье не распространяется.
Это касается как обычного обращения взыскания на объект залога по ипотечному кредиту, так и ситуации, когда должник решит объявить себя банкротом.
Что касается банкротства, стоит понимать – под внесудебную бесплатную процедуру ипотечный должник не попадет: там и сумма долга должна быть не более 500 тысяч рублей (ипотека исчисляется миллионами), и жилья в собственности быть не должно, кроме единственного (а на залоговое это не распространяется). Обычное судебное банкротство будет стоить должнику в среднем более 100 тысяч рублей, к тому же он гарантированно лишится ипотечного жилья. То есть, банкротство – точно не вариант.
Правда, как отметила Надежда Коркка, есть один способ сохранить единственное жилье – если суд примет во внимание, что квартира является единственным жильем для детей, то он может в индивидуальном порядке не выселить заемщика из нее. Но, снова-таки, при условии, что заемщик как-то гарантирует дальнейшее погашение долга.
В любом случае, напоминает Марина Николаенко, у заемщика есть возможность остановить процесс принудительного взыскания (и выселения) почти на каждой стадии:
- до обращения в суд – использовать кредитные каникулы или оформить реструктуризацию;
- после обращения в суд – заключить мировое соглашение с банком. Например, продать квартиру самостоятельно и погасить весь долг;
- после получения решения суда – договориться с банком или судебным приставом о рассрочке в исполнении обязательства. Фактически так можно получить право на выплату всего долга равномерными небольшими частями.
То есть, лучший из вариантов – не избегать общения с банком, а всячески пытаться урегулировать долг. В идеале это поможет заемщику снова вернуться к бесперебойной выплате взносов (например, за время каникул он найдет новую работу), или просто даст время найти покупателя на квартиру, который даст достаточную сумму, чтобы ею погасить весь долг.
Надеяться же на «антиколлекторов», «раздолжнителей» или на личное банкротство не нужно – недобросовестные посредники обычно помогают до первого же судебного заседания, а банкротство просто не сохранит за должником квартиру.
«Нечем платить по ипотеке. Что делать?» На сегодняшний день в условиях достаточно сложной ситуации в экономике ряд заёмщиков испытывают определенные трудности с обслуживанием имеющихся ипотечных кредитов. Читать далее 
Андрей Белоусов
Марина Николаенко «Что будет с квартирой, если перестал платить по ипотеке. По этапам» Ипотека. Люди испытывают разные эмоции, связанные с этим словом. Нередко происходит так, что, пытаясь решить жилищный вопрос, человек приобретает много проблем. Вот несколько советов. Читать далее
Что делать с ипотекой в случае потери дохода :: Деньги :: РБК Недвижимость
Рассказываем, как поступить и куда обратиться, если нечем оплачивать жилищный кредит
Sam Wordleyshutterstock
Доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечного долга россиян (9,5 трлн руб.) на 1 марта 2021 года, по данным Банка России, составила 0,8%.
Показатель не меняется с марта 2020 года года, однако по сравнению с январем предыдущего года он вырос на 12,2%, а с январем 2019-го — на 13,7%.
Увеличение числа просрочек среди ипотечников объясняется тем, что после начала пандемии COVID-19 и введения связанных с ней ограничений доходы у многих россиян сократились. Однако потеря дохода не отменяет обязанности ежемесячно вносить платеж по кредиту на жилье.
Рассказываем, что делать, если нечем платить за ипотеку.
Страховка
Первый вариант — заранее оформить страховку от потери работы, еще во время получения кредита. Страховая сумма по этой страховке не гасит полностью ипотечный платеж, но обеспечивает ежемесячные выплаты в определенном объеме, как правило, сравнимом со среднемесячной зарплатой (однако не больше оговоренного лимита), рассказал управляющий директор компании «Миэль» Александр Москатов.
Выплаты производятся не более нескольких месяцев. За это время застрахованный должен найти работу и восстановить свою платежеспособность.
«Страховка от потери работы покрывает не все случаи утери работы, а только те, которые произошли по независящим от страхователя причинам: например, сокращение или ликвидация предприятия. Увольнение по собственному желанию не является страховым случаем.
Более подробно нужно изучать каждый страховой продукт, условия могут отличаться», — уточнил Александр Москатов.
Каникулы или отсрочка
Каждый потерявший работу заемщик имеет право на ипотечные каникулы. По закону их продолжительность составляет максимум полгода, по истечении этого срока платежи возобновляются. «Законом предусматривается два вида льгот (на выбор), которые максимально могут действовать до шести месяцев: либо отсрочка платежей, либо сокращение их размера.
Для этого нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать одну из двух льгот, определить срок и дату начала ипотечных каникул. Если заемщик хочет сократить размер платежей, то в заявлении должен указать срок и дату окончания каникул и сумму выплат.
Также необходимо предоставить в банк документы, которые подтверждают, что он действительно оказался в трудной ситуации», — пояснил эксперт «Миэля».
В законе описаны пять критериев трудной жизненной ситуации. В соответствии с ними на льготы по выплатам могут претендовать граждане:
- зарегистрированные в качестве безработных;
- получившие инвалидность I или II группы;
- признанные временно нетрудоспособными на срок более двух месяцев.
Каникулами могут воспользоваться и те, чей доход снизился на 30%, так что размер ежемесячных выплат по ипотеке превысил 50% от среднемесячного дохода.
Также каникулы смогут получить граждане, у которых увеличилось число лиц, находящихся на их иждивении (к ним относятся несовершеннолетние или инвалиды I и II группы) при условии, что совокупный доход заемщика снизился на 20%, а выплаты по ипотеке в итоге превысили 40% от среднемесячного дохода.
Ипотечник, попавший в трудную ситуацию, также может попросить у банка отсрочку по платежам, пояснил Москатов. Он уточнил, что для того чтобы это сделать, необходимо подать заявление, которое рассматривается в индивидуальном порядке.
Ипотечник, попавший в трудную ситуацию, также может попросить у банка отсрочку по платежам ( chingyunsongshutterstock)
Реструктуризация
При реструктуризации заемщику может быть изменен график платежей или конечный срок погашения кредита.
За счет увеличения срока, изменения графика платежа или снижения процентной ставки может быть уменьшена сумма ежемесячного платежа по кредиту, что позволит заемщику обслуживать свой долг, рассказала руководитель правового центра VERBA LEX Елена Бабушкина.
Она пояснила, что для принятия банком решения о реструктуризации заемщик должен подтвердить финансовую возможность обслуживания долга в измененных условиях.
«Это может быть справка о заработной плате, наличие иного систематического дохода и т. п. Нередко банки применяют реструктуризацию через заключение с заемщиком мирового соглашения уже на судебной стадии.
Урегулирование долга через мировое соглашение дает преимущество банкам, поскольку при нарушении его условий банк автоматически получает в суде исполнительный лист в отношении долга и заложенной квартиры.
Специального судебного процесса в этом случае не требуется», — объяснил юрист.
Рефинансирование
Другим вариантом является рефинансирование ипотечного кредита. Данный инструмент позволяет урегулировать задолженность путем перекредитования.
За счет нового кредита этого же или другого банка можно погасить свой проблемный кредит, напомнила руководитель VERBA LEX.
Она отметила, что, как правило, кредитные продукты при большой конкуренции на рынке банковских услуг имеют различные условия.
Заемщик может привлечь новый кредит на более выгодных для себя условиях — например, под меньшую процентную ставку, пояснила Бабушкина. Это позволит погасить старый долг, предоставив также свою квартиру в залог новому банку, резюмировала эксперт.
Перевод долга
Еще один вариант для потерявшего доход ипотечника — перевод долга, при котором заемщиком перед банком становится иное лицо. «Для принятия банком решения о переводе долга заемщик может представить в банк согласие нового должника отвечать перед банком по своим обязательствам.
В таком случае старый должник освобождается от долга, но и теряет собственность на квартиру. Данный вариант может быть применен при условии, если старый должник доверяет новому должнику и рассчитывает в последующем по договоренности с ним вернуть свою квартиру», — подчеркнула Бабушкина.
Другим вариантом является рефинансирование ипотечного кредита. Данный инструмент позволяет урегулировать задолженность путем перекредитования ( 89stockershutterstock)
Уступка прав
В отличие от перевода долга при уступке прав меняется не должник, а кредитор. Проблемный заемщик будет должен не банку, а иному лицу, который выкупит у банка права требования к должнику. Стоимость прав может быть существенно меньше суммы долга, отметила руководитель VERBA LEX.
«Этот вариант, как и вариант с переводом долга, применим при наличии договоренности между проблемным должником и новым кредитором. Новый кредитор будет иметь возможность изменять условия кредитного договора без привязки к ранее имевшемуся договору, на более льготных условиях для заемщика, поскольку он уже не будет связан банковскими правилами», — объяснила Бабушкина.
Продажа и аренда
Следующая мера — это продажа квартиры, погашение долга и приобретение более дешевого жилья. «На вторичном рынке недвижимости примерно 7–10% продаваемого имущества — это ипотечное жилье. Продать квартиру можно как самостоятельно, так и с привлечением банка-кредитора (более надежный для покупателя вариант).
Но нужно помнить, что желающих купить квартиру с обременением по рыночной цене найдется немного.
Для продавца единственный вариант — снижать цену на залоговое имущество, но тогда не факт, что остатка средств после погашения кредитов хватит даже на самую скромную жилплощадь», — рассказал управляющий партнер инвестиционной компании GLS INVEST Эдуард Бугров.
Продать можно не только недвижимость, но и свой ипотечный долг, то есть воспользоваться переуступкой прав, отметил Бугров. По его словам, обычно таким правом пользуются дольщики строящегося жилья, однако это нечастое явление, потому что покупатели редко хотят связываться с банком и участвовать в долгой и сложной сделке — им проще купить жилье сразу у застройщика или на вторичке.
Можно также сдать свою ипотечную квартиру и снимать другую дешевле или просто жить у родственников, пока не восстановится доход, отметил эксперт «Миэля».
Банкротство физического лица — это самая крайняя мера ( dokuroseshutterstock)
Банкротство
Банкротство физического лица — это крайняя мера. «Стоит отметить, что сохранить квартиру в этом случае практически невозможно, даже если в ней прописаны несовершеннолетние.
Процедура банкротства поможет заморозить проценты по ипотечному долгу, но в итоге должник останется без крыши над головой и с настолько испорченной кредитной историей, что никогда больше не сможет взять кредит.
Поэтому мой совет — если вы чувствуете, что в ближайшие полгода не сможете вернуться в ипотечный график, лучше продавайте квартиру», — рекомендует Бугров. Это позволит сохранить хотя бы какие-то деньги и не закроет для вас двери банков навсегда, резюмировал юрист.
Что нужно знать
Мотивируйте свою позицию
Предлагая банку изменение условий, вы должны мотивировать свою позицию и приложить документальное подтверждение изменения дохода. «Поясните банку, что по не зависящим от вас причинам изменились обстоятельства, от которых напрямую зависело исполнение вами обязательств.
Более того, вы исходили из того, что такого рода изменения не произойдут, и в настоящий момент прикладываете все усилия для нормализации ситуации.
По возможности попросите знакомого юриста помочь оформить все это грамотно и усилить позицию статьями закона и официальными рекомендациями уполномоченных на то органов», — советует генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов.
Оформите дополнительное соглашение
Далее вы либо получите ответ банка о том, на каких условиях он готов продолжить с вами сотрудничество, и зафиксируете данные изменения дополнительным соглашением к основному договору, либо же получите отказ со всеми вытекающими для вас последствиями в случае неисполнения вами в дальнейшем обязательств по выплате долга, отметил Баранов. Он подчеркнул, что потом можно пытаться изменить условия договора через суд, но эта идея не очень перспективная.
Не рассчитывайте на уступки
Имейте в виду, что банк не обязан идти вам навстречу. «У нас в стране действует принцип свободы договора. Заставить банк вы не можете. Таковы законы нормальной рыночной экономики с присущими ей финансовыми рисками.
Однако при этом стоит иметь в виду, что основа маржинальности для банка — это проценты, на которых он наживается и которые вы платите за пользование кредитом. Чем дольше вы пользуетесь кредитом, даже на каких-то льготных условиях, тем выгоднее банку. Поэтому «рубить сплеча» банку тоже не выгодно.
Ну не пойдет он вам навстречу, ну реализует с торгов потом вашу заложенную квартиру. А бизнес-интерес то его где?» — прокомментировал Баранов.
При таком развитии событий банк, скорее, получит убыток или выйдет в ноль, нежели получит прибыль, подчеркнул юрист. По его словам, договориться всегда выгодно обеим сторонам, главное — чтобы эти договоренности были исполнимы и обе стороны видели в них перспективы.
Если вы просрочили платежи по ипотеке. Советы
Сейчас, когда заемщик может подтвердить факт трудной жизненной ситуации документально, он получает ипотечные каникулы, то есть отсрочку оплаты по ипотеке. Но если документально затруднения не подтвердить, а коллекторы грозятся отобрать залоговое имущество?
Банк как профессиональный взыскатель
Просрочка по ипотеке портит кредитную историю заемщика. Пени и штрафы за просроченный платеж все равно рано или поздно придется вносить. Основной риск должника – он может лишиться недвижимости.
ok.ru
Если ипотечник не платит, сотрудники банка сами звонят по телефону своему заемщику и пытаются «заставить» его платить. Затем договоры займов с просроченной задолженностью свыше 90 дней банки передают на взыскание коллекторам.
В конце концов, если ничего не помогло, банк продает ипотечную недвижимость и забирает деньги, закрывая тем самым долг своего клиента.
Должников после этого выпишут без нового адреса и выселят,даже если это единственная недвижимость. Прописка детей при продаже – не помеха. И будет подобная процедура законной. Банк не нарушит чьи-то права (Закон № 5-КГ18-65).
Когда язык подвешен
Один мой приятель купил квартиру в ипотеку на 20 лет. Четыре года ипотечные платежи вносил в срок. Но несколько месяцев был без работы. Точнее, официально он работал, но деньги работодатель ему не платил. Мой приятель юрист, и заработки в его компании зависят от того, выигрывает она дело в суде или проигрывает.
Не платил он проценты по кредиту два месяца. Из банка стали звонить каждый день: «Если вы не заплатите в этом месяце, мы будем вынуждены обратиться в суд».
«А я подам встречный иск за то, что вы начисляли мне незаконные штрафы и пенни. Эту сумму спишут в суде», – парировал мой приятель-юрист.
Так продолжалось еще месяца два. Потом ему начали звонить коллекторы, угрожать, что отнимут машину и дачу. Юрист просто перестал отвечать на телефонные звонки и снял комнату в другом районе.
rtvi.com
Вскоре должник получил зарплату и продолжил выплачивать банку кредит. А вместе с ним – набежавшие за время просрочки штрафы и пени.
То есть он только усложнил себе жизнь. Хотя он-то уж умел разговаривать с кредиторами. Язык у моего знакомого был, что называется, подвешен.
Что делать?
Специалисты советуют обязательно сообщать о своих финансовых трудностях банку. Возможно, он предоставит кредитные каникулы. То есть заемщик какое-то время сможет не гасить основной долг и выплачивать только проценты. А это сократит размер платежа по кредиту.
Если доход на новом месте работы оказался ниже, чем на предыдущем, банк пойдет на реструктуризацию и снижение размера ежемесячного платежа.
Его сумма не должна быть ниже месячных процентов на оставшийся основной долг. Иначе основной долг будет расти, что не выгодно ни клиенту, ни банку.
Как не потерять квартиру за долги по ипотеке: инструкция
РИА НовостиРИА Новости
Что происходит при задержке платежа
Это зависит от условий договора. В некоторых банках просрочка до пяти дней не облагается пени, рассказала юрист Татьяна Шадрина. В других пени может составлять от 0,01% до 1% в день от суммы ежемесячной выплаты.
Некоторые банки начинают напоминать клиентам о задолженности уже на вторые-третьи сутки. Обычно финансовые организации переходят к действиям в период от 1 недели до 1 месяца просрочки. В это время они могут обратиться не только к самому должнику, но и к поручителям, созаемщикам и даже его работодателю, говорит Шадрина.
При этом юрист отметила, что напоминание о просрочке — право банка, а не обязанность, поэтому в некоторых случаях заемщик не знает о проблеме. Такое возможно, если, например, невыплата связана с техническими причинами, а не недобросовестностью должника.
Если просрочка без объяснений длится несколько месяцев, банк имеет право прислать к неплательщику представителей службы безопасности и подать в суд, рассказала Шадрина сайту kp.ru
Что делать, чтобы банк не подал в суд
Если в период, когда просрочка составляет от недели до месяца, выйти на связь и объяснить банку, что у просрочки есть уважительные причины (например, клиент потерял работу и временно не может платить), кредитор чаще всего идет на уступки и может предложить компромиссный вариант. Это, например, реструктуризация, изменение графика платежей или кредитные каникулы. В некоторых случаях просрочки могут быть покрыты за счет договора страхования, который заключается одновременно с ипотечным договором.
За какую сумму долга могут подать в суд
В законе не прописана эта сумма, но, как правило, в суд попадают дела о долгах свыше 100 тыс. рублей. Обязательства на меньшую сумму банку выгоднее передать коллекторам.
Что может потребовать банк
Банк может подать в суд по месту своего нахождения или месту нахождения залоговой недвижимости. Он имеет право потребовать выплаты задолженности со всеми процентами, пенями и штрафами или выставления квартиры на торги.
Могут ли за невыплату отобрать ипотечную квартиру
Теоретически у неплательщика могут отобрать квартиру и продать ее с торгов. На практике это обычно применяется только при большом объеме долга или длительной просрочке.
По закону у человека нельзя забрать за долги единственное жилье, но квартира, которая является предметом ипотеки, сюда не относится. Проживание в квартире детей также не препятствие для ее изъятия.
В 2017 году предлагались поправки, согласно которым у должника могли отобрать единственное дорогое жилье, выдав взамен деньги на приобретение жилья по минимальным нормам площади на всех членов семьи, или саму квартиру, соответствующую минимальным нормам.
На данный момент они не приняты, но суды вправе решать, в каких случаях исполнительский иммунитет применяется необоснованно.
На первых торгах недвижимость реализуется по цене 80-85% от рыночной стоимости, определенной оценщиком. Если покупатель не нашелся, на последующих торгах цена снижается на 10-15%. Если выручка от продажи недвижимости будет выше общей суммы долга, заемщику возвращают разницу. Если меньше, доплату осуществляет заемщик.
Заемщик имеет право сам найти покупателя на квартиру и осуществить продажу под контролем банка.
Какие права есть у ответчика по суду
Заемщик может добиться пересчета суммы неустойки. Согласно статье 333 Гражданского кодекса, это возможно, если сумма явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Кроме того, если предстоит продажа квартиры, можно просить об отсрочке выселения. Это условие прописывается в договоре продажи.
Жить в уже проданной квартире без соответствующего договора по закону нельзя, независимо от того, если ли у должника другая недвижимость.
Новый собственник имеет право как выселить недобросовестного плательщика, так и выставить ему счет за аренду по коммерческой цене, даже если такой договор не заключался.
Если ответчик обсуждал свою ситуацию с банком, суду нужно предоставить доказательства того, что кредитная организация была в курсе проблем.
Что происходит после суда
Если исковые требования банка удовлетворяются, решение передается Федеральной службой судебных приставов (ФССП), и исполнением — взысканием или продажей спорной квартиры — занимается она.
Не могу платить по ипотеке. Что делать?
Аня и Денис взяли однокомнатную квартиру в ипотеку 3 года назад. Ежемесячно они решили отдавать в счёт кредита половину семейного бюджета, чтобы побыстрее рассчитаться.
Но три месяца назад компания, в которой работает Денис, потеряла ключевого заказчика, и сотрудникам не выплачивают премии. В итоге зарплата Дениса сократилась вполовину.
Урезав затраты до минимума, Аня и Денис поняли, что ежемесячно платить прежнюю сумму они не смогут.
Разберемся, как грамотно действовать в подобных ситуациях, чтобы избежать штрафов и сохранить залоговую недвижимость. А также как подстраховаться, если вы только собираетесь покупать квартиру в ипотеку.
Шаг 1. Звоним в банк
И рассказываем, что случилось и почему нет возможности заплатить.
Вот обстоятельства, которые банк обязательно посчитает уважительными
- Сократили или уволили по состоянию здоровья. Предприятие закрылось. Уход по собственному желанию или увольнение за нарушения трудовой дисциплины уважительными причинами не считаются.
- Сильно урезали зарплату, как в случае Дениса.
- Серьезно заболели родные и нужно много денег на лечение.
- Случилось ЧП с большим материальным ущербом: пожар, затопление, крупная кража, угон, авария и тому подобное. Если беда случилась с купленной в ипотеку недвижимостью — всё компенсирует обязательная страховка.
- В семье родился ребенок. По такому радостному случаю банк может увеличить срок ипотеки, прибавив до 3 лет. Но только если кредит был получен по программе «Молодая семья». На увеличение срока также можно рассчитывать, если вы становитесь опекуном.
Звонить надо сразу или хотя бы в первый месяц после дня просрочки: на втором месяце уже начисляют штрафы
А после третьего недвижимость заберут и кредитная история будет испорчена навсегда.
Если нет возможности заплатить по другой причине, в любом случае нужно связаться с менеджером. Решение принимается индивидуально. Главное, предоставить письменные подтверждения случившегося и ваших затрат.
Шаг 2. Собираем документы
Нужно уточнить у менеджера, какие документы предоставить для подтверждения обстоятельств, и принести их в банк как можно скорее. Если рассматривать ситуации выше, то это будут:
- Трудовая книжка с записью о причине увольнения. Справка из налоговой или от работодателя, которая покажет, что доходы упали (если трудности уже несколько месяцев).
- Медицинская справка и карта, выписки от врачей с описанием необходимых дорогостоящих лекарств и процедур.
- Чеки, если что-то уже оплачено.
- Справки от полиции, спасателей или ЖЭКа, акты осмотра, заключения экспертов о размере ущерба.
- Свидетельство о рождении или установлении опекунства.
Шаг 3. Выбираем варианты решения
Когда банк проверит информацию, менеджер предложит несколько вариантов. Самый частый — реструктуризация. Или, проще говоря, пересмотр условий кредитования.
Что может предложить банк
- Уменьшить ежемесячный платёж за счет увеличения срока ипотеки. Банк может добавить до 10 лет. Общий срок при этом не должен превысить 35 лет.
- Предоставить отсрочку до двух лет. В этот период можно будет не платить основной долг и частично проценты. Минимальный платёж — 1/10 от суммы процентов за месяц.
- Кредитные каникулы — льготный период, в течение которого заемщик может уменьшить или приостановить выплаты ипотеки на срок до 6 месяцев.
Когда дела наладятся, банк распределит остаток равными платежами на оставшийся срок кредита.
Также можно одновременно увеличить срок кредита, чтобы ежемесячные платежи были меньше.
Задача банка — не добавить человеку долгов, а помочь выполнить обязательства по договору
Еще один вариант — рефинансирование. О том, как рефинансировать ипотеку, мы уже подробно писали.
Если коротко, то можно взять новый кредит под более низкий процент и погасить им первую ипотеку. Это может быть выгодно, если ставка по рефинансированию меньше хотя бы на 2%, и платить осталось больше года.
Сейчас в Сбербанке действует рекордно низкая ставка по рефинансированию ипотеки — 7,9%. Рефинансировать можно только кредиты других банков.
Как подстраховаться?
Перед тем, как брать ипотеку:
1. Подготовьте подушку безопасности в 5–7 платежей. Столько месяцев в среднем занимает поиск работы.
2. Рассчитайте ежемесячный платёж так, чтобы он не превышал 30% семейного бюджета. При расчете бюджета не учитывайте премии. В любой момент работодатель может перестать их платить.
3. Поиграйте в «ипотеку» — откладывайте несколько месяцев «ежемесячный платёж». Так вы поймете, комфортно ли вам, хватает ли на жизнь при непредвиденных затратах. А заодно подкопите на первоначальный взнос.
4. Страхуйте жизнь и здоровье. Так вы не только сможете финансово защититься, но и сэкономить 1% ипотечной ставки при покупке полиса в аккредитованных СберБанком компаниях.